Secondo l’edizione 2022 del Rapporto su “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei (che ne ha curato l’analisi finanziaria), e presentato ieri a Milano, in Italia il patrimonio detenuto direttamente dai 570 fondi immobiliari attivi ha sfiorato i 110 miliardi di euro a fine 2021, con un incremento del 9% sul 2020 (si veda qui il comunicato stampa). Un andamento in linea con l’Europa, dove sono operativi oltre 1.860 fondi e 274 reit, e dove il patrimonio complessivo risulta pari a 1.425 miliardi di euro, cresciuto anch’esso di quasi nove punti percentuali. Sulla scia di un andamento espansivo, nel 2021 il peso dei veicoli del vecchio continente sul patrimonio mondiale ha sfiorato il 39%.
Sulla base dei dati di bilancio, il Nav dei fondi italiani a fine 2021 ha raggiunto i 95,3 miliardi di euro, con un incremento del 8,8% sull’anno precedente. Le previsioni per il 2022 sono di un incremento del Nav del 6,5% e del patrimonio di oltre il 7%, mentre il numero dei veicoli potrebbe superare quota 600.
Crescita che riflette il sempre maggiore interesse degli investitori, soprattutto di lungo termine, per questa asset class. Dai 1000 miliardi di inizio secolo ci sta avviando ai 4 mila previsti per fine 2022. In Europa il patrimonio dei fondi immobiliari, in questo periodo, è aumentato di sette volte, raddoppiando la crescita del mercato immobiliare e triplicando quella dell’economia nel suo complesso.
La guerra in corso in Ucraina e le preoccupazioni sull’economia e sull’inflazione certo rendono prudenti i gestori, ma non al punto da modificare il trend di lungo periodo. Il presidente di Scenari Immobiliari Mario Breglia sostiene che “cambiano le strategie di investimento ma la pressione degli investitori è ancora alta e quindi ci si aspetta un 2022 in linea con l’anno precedente”.
Tuttavia il trend crescente non riguarda in egual misura tutte le categorie di immobili. “L’asset allocation” riferisce il Rapprto “ha visto variare il peso dei vari comparti, con una crescita di residenziale e logistica, e una contrazione degli uffici con una più evidente battuta d’arresto del commerciale, esposto a un contesto di mercato in rapido e incerto divenire”.
Le prospettive per il 2022, sulla base delle indicazioni raccolte tra le sgr coinvolte nella realizzazione del Rapporto, confermano il cauto ottimismo nonostante le difficoltà del periodo, con incremento delle masse gestite e diversificazione dei portafogli rispetto alla composizione attuale. Resta elevato l’interesse per la logistica , in questo confermando i risultati delle analisi di CBRE (si veda altro articolo di BeBeez) che di Nomisma, sebbene quest’ultima metta in guardia contro il calo dei rendimenti legato all’aumento dei prezzi di entrata (si veda altro articolo di BeBeez). Ciononostante i magazzini nel 2021 per la prima volta hanno superato in volume gli uffici, mentre investimenti non trascurabili sono andati anche sulle asset class alternative, come i progetti di sviluppo urbanistico e il residenziale. Tra i comparti di nicchia, gli immobili afferenti al campo della sanità costituiscono la quota più rilevante, circa il 4%. Infine, gli immobili direzionali di oltre 25mila metri quadrati sono prevalentemente localizzati nelle zone strategiche della città, in corrispondenza degli snodi infrastrutturali ritenuti elemento determinante per iniziative sui grandi centri direzionali.
Ma la crescita in termini qualitativi si sta accompagnando a un’evoluzione soprattutto sul piano qualitativo, anche a causa della crescente importanza di fattori quali la sostenibilità ambientale. In questi 20 anni di raccolta dati da parte di Scenari Immobiliari il settore ha già subito una completa trasformazione. «Nel periodo considerato si è passati dal real estate inteso come speculazione immobiliare di tipo finanziario a un’industria basata sulla costruzione di valore di lungo termine» spiega Breglia. «All’inizio degli anni 2000 il mercato era caratterizzato da pochi operatori attivi e poche erano le operazioni concluse. Probabilmente la crisi immobiliare del 2008 ha rappresentato un punto di svolta: gli operatori si sono maggiormente specializzati attirando soprattutto l’interesse degli investitori esteri, a differenza del passato in cui gli investitori erano quasi completamente domestici», si legge nel report. Due dei fattori cruciali del cambiamento dell’industria immobiliare sono stati sicuramente la professionalizzazione del settore e l’evoluzione degli investimenti internazionali soprattutto in seguito alle nuove economie emergenti che hanno apportato nuovo capitale ed allo stesso tempo hanno offerto nuovi mercati in cui investire. «L’andamento dei volumi delle transazioni dimostra quanto il mercato si sia sviluppato negli anni grazie anche a condizioni di accesso al credito sempre più favorevoli», si legge ancora.
Quanto alla distribuzione geografica del patrimonio dei fondi, 6,8 milioni di mq sono a Milano, il 16,4% del totale. La funzione che meglio interpreta i desiderata degli investitori dei fondi immobiliari è il comparto degli uffici che pesa per circa il 60,5% delle superfici complessive, staccando il residenziale di 46 punti percentuali. Il numero dei cespiti in gestione è cresciuto di oltre trenta unità e ammonta a circa 900. Tra i comparti di nicchia, gli immobili afferenti al campo della sanità costituiscono la quota più rilevante, circa il 4%. Gli immobili direzionali di oltre 25 mila metri quadrati sono prevalentemente localizzati nelle zone strategiche della città, in corrispondenza degli snodi infrastrutturali ritenuti elemento determinante per iniziative di grandi centri direzionali. Gli immobili di dimensioni più contenute sono localizzati nelle aree centrali o in quelle semicentrali con un’ottima dotazione di servizi pubblici di trasporto.
L’altro grande polo di attrazione è Roma, che ospita 6,5 milioni di mq (circa il 16% del patrimonio gestito totale in Italia. Come per Milano, anche nella capitale si conferma l’interesse verso i comparti degli uffici e del residenziale. Il settore abitativo rappresenta quasi un quarto delle superfici complessive del patrimonio dei fondi immobiliari, pur rappresentando una quota insufficiente per le esigenze della popolazione locale. Il numero di cespiti supera le 1.100 unità, cinque volte il dato di Milano. La concentrazione del patrimonio gestito sconta le difficoltà derivanti dalla conformazione morfologica del territorio e la limitata capillarità del servizio di trasporto pubblico. Le zone più appetibili per i circa 2.750 cespiti in gestione (in crescita rispetto ai 12 mesi precedenti) sono quelle in prossimità delle stazioni ferroviarie e delle aree storicamente riconoscibili. Gli immobili con una superficie massima di cinquemila metri quadrati sono localizzati per il 48,3% dei casi nelle aree centrali. In città esiste una direttrice a prevalente carattere direzionale che dalla via Cristoforo Colombo, passando per l’Eur, arriva fino a Ostia. Lungo questa spina dorsale trovano posto immobili cielo-terra di ampie metrature (superiori ai 25 mila mq). Nel quadrante nord-est, la via del Foro Italico si configura come scelta privilegiata per immobili di piccole dimensioni, ma superiori ai 5.000 mq.
Quanto al fatturato complessivo delle sgr immobiliari italiane, questo ha superato i 370 milioni di euro nel 2021, con circa 1.100 addetti. Nell’area UE il fatturato è cresciuto del 15,3%, mentre nei primi cinque Paesi (Uk compreso) la variazione positiva è stata di tre punti percentuali, con Francia e Germania protagoniste, seguite da Spagna e Inghilterra.
