Sono Parma, Bologna e Pordenone le città italiane dove è più facile vendere bene un immobile in asta. Per contro le città peggiori sono tutte in Sicilia, cioé Agrigento, Catania e Siracusa. Lo calcola Reviva, la prima startup in Italia specializzata nella vivacizzazione delle aste immobiliari, che nel suo ultimo report sulle aste giudiziarie riferito al 2022 è andata ad analizzare dove l’offerta di immobili residenziali in asta si collocava in zone di mercato immobiliare attivo o lento.
Confrontando il numero di lotti residenziali in asta con il numero di transazioni residenziali della provincia in cui si trovano i lotti, Reviva ha così individuato le 10 città che hanno maggiori possibilità di assorbire gli immobili in asta e al contrario quelle che ne hanno meno. Le città con un maggiore indice di assorbibilità risultano come detto Parma, Bologna e Pordenone, con 38, 34 e 28 transazioni residenziali/anno per ogni immobile in vendita in asta, mentre le tre città siciliane di cui sopra hanno l’indice più basso con poco più di 4 transazioni/anno per immobile residenziale in asta.
La quarta edizione del report Scenario Aste immobiliari di Reviva è stata presentata lo scorso 26 gennaio a Milano a Le Village by Crédit Agricole in occasione di un evento in cui sono intervenuti i due co-founder di Reviva, Ivano De Natale e Giulio Licenza; Roberto Sergio, ceo di Credit Village; Giovanni Gilli, presidente
di Intrum Italy; Lorenzo Barbagli, asset manager director NPL di Prelios; Riccardo Marciò, responsabile Area
NPL di Banco Desio; e Clemente Reale, ceo di SGBS (si veda qui il comunicato stampa)
Ricordiamo che i dati sull’andamento delle aste immobiliari nel 2022, già anticipati da BeBeez lo scorso dicembre, hanno indicato un pallido + 3% rispetto al 2021 secondo Reviva, con 191.253 aste, per un valore complessivo di 13,2 miliardi di euro. Un dato inferiore del 25% rispetto al 2019, anno in cui tutte le operazioni si sono potute svolgere a pieno regime prima del biennio pandemico e del rallentamento delle procedure da parte dei tribunali (si veda altro articolo di BeBeez).
Il tutto mentre è sceso del 7% il valore medio degli immobili in asta, a 106 mila euro nel 2022 dai 113 mila euro del 2021 e dai 122 mila euro del 2020. E questo perché solo il 37% delle procedure esecutive pendenti nei tribunali ha visto un’asta fissata nel corso dell’anno, mentre il restante 63% sono ancora “dormienti”. Così in asta vanno sempre gli stessi immobili, i quali a causa delle aste deserte subiscono ribassi del prezzo per poi avere un nuovo tentativo di vendita. La somma complessiva di questi ribassi ha portato una svalutazione nel solo 2022 di 2,2 miliardi, con una svalutazione media degli immobili nel corso dell’anno del 29%.
Il calo delle valutazioni non è da passare sotto gamba. Giulio Licenza, co-founder & CBDO di Reviva, ha commentato con una nota diffusa nei giorni scorsi :”Abbiamo rilevato che 35.028 lotti (circa il 28% del totale dei lotti in asta del 2022) sono in asta a un prezzo pari o inferiore a 20 mila euro, di cui 6.080 sono lotti unici nella procedura esecutiva, ossia procedure con un singolo immobile. Un dato piuttosto allarmante, pensando agli elevati costi di una nuova procedura esecutiva, con il rischio tangibile di non riuscire a portarla a termine, arrivando a un prezzo che non permette nemmeno la copertura delle spese legali, causando così l’estinzione della procedura per antieconomicità” (si veda qui il comunicato stampa).
Contestualmente, Reviva ha calcolato che il 2022 ha registrato un calo delle nuove iscrizioni di procedure esecutive immobiliari: dopo il leggero segno in positivo del 2021, la situazione è ritornata quindi ai livelli del 2020, anno in cui l’emergenza Covid da un lato aveva di fatto quasi congelato l’attività dei tribunali e dall’altro aveva portato a introdurre norme per la sospensione delle esecuzioni immobiliare sulla prima casa. Reviva ha infatti elaborato i dati del Ministero della Giustizia, calcolando che le nuove iscrizioni sono 32.995, con un calo dell’8,6% sul 2021. Nel corso degli ultimi 5 anni, le esecuzioni iscritte annualmente sono diminuite del 50% circa, anche a causa del calo dei nuovi default. Più nel dettaglio, tutte le grandi città italiane registrano un calo nel numero delle iscrizioni nel 2022: fra queste è Napoli che capeggia la classifica, con una riduzione di circa il 18%. Segue Venezia con oltre l’11% e Milano che fa registrare un meno 12%. Soltanto in 33 tribunali si registra un leggero aumento di iscrizioni, con le punte massime a Caltanissetta (+47) e Teramo (+46%).
Sembra, invece, essersi stabilizzato il livello di produttività dei singoli tribunali: infatti, le pratiche definite nel 2022 sono ancora superiori a 66.000. E il clearance rate, il rapporto tra procedimenti iscritti e procedimenti definiti nell’anno, è ancora superiore a 2: ciò significa che si chiudono, quindi, il doppio dei procedimenti iscritti nell’anno. Questo risultato ha inoltre consentito un’ulteriore riduzione dei procedimenti pendenti (le pratiche arretrate), che risultano inferiori ai 140 mila rispetto agli oltre 171 mila del 2021. Da segnalare l’exploit del Tribunale di Benevento, che ha definito 516 pratiche in più rispetto all’anno precedente con un clearance rate del 5,72. Seguono Latina e Perugia, con incrementi altrettanto significativi, confermando la tendenza in positivo di tutti i tribunali del Sud, che erano gravati di un maggior arretrato di pratiche pendenti.
Giulio Licenza ha concluso: “L’inizio del 2022 ci ha fatto ben sperare con un volume di aste fissate sempre crescente, successivamente la progressiva ripresa ha però avuto una frenata negli ultimi mesi del 2022, concludendo con un volume di aste vicino a quello dell’anno precedente. Complici del rallentamento sicuramente il calo delle procedure esecutive pendenti oltre a un vuoto di procedure esecutive in fase di vendita, tuttavia se le previsioni di aumento di NPE nei prossimi anni sono coerenti assisteremo, con un differimento di 12-24 mesi, a un nuovo aumento di procedure esecutive e di conseguenza di aste fissate”
