Aumento dei tassi e inflazione hanno pesato anche sul mercato delle aste immobiliari, che segnano un pallido + 3% rispetto al 2021 secondo Reviva, la prima startup in Italia specializzata nella vivacizzazione delle aste immobiliari, fondata da Ivano De Natale e Giulio Licenza. La società ha registrato a chiusura d’anno 191.253 aste, per un valore complessivo di 13,2 miliardi. Un dato inferiore del 25% rispetto al 2019, anno in cui tutte le operazioni si sono potute svolgere a pieno regime prima del biennio pandemico e del rallentamento delle procedure da parte dei tribunali (si veda qui il comunicato stampa).
Ricordiamo che nel primo semestre di quest’anno c’erano state 108.137 aste in tutta in Italia (si veda altro articolo di BeBeez), dato che era in crescita del 16,1% rispetto allo stesso periodo del 2021, anche se ancora in flessione del 17,5% rispetto al 2019, ultima annata prima del biennio pandemico (si veda qui il comunicato stampa). Un andamento che ricordava da vicino quello del primo trimestre dell’anno, ma che evidenziava già un pur lieve rallentamento rispetto ai primi tre mesi del 2022, peridoo in cui le aste erano state 52.627, con una crescita del 17,7% rispetto al primo trimestre 2021, e in flessione del 10% , quindi meno marcata, rispetto allo stesso periodo del 2019 (si veda altro articolo di BeBeez).
“L’anno è in realtà iniziato con un segnale positivo rispetto al 2021 in termini di vendite fissate, ma da luglio una parabola discendente ha portato a una chiusura fortemente negativa: c’è quindi incertezza sul panorama del 2023, a causa proprio del trend in calo, nonostante il pareggio del numero di aste complessivo”, ha commentato Giulio Licenza, co-fondatore & CBDO di Reviva. “La riduzione di NPLs in questi anni è stata marginale e ora si trova in aumento a causa dei nuovi default. Questo significa che tanti crediti non hanno ancora una procedura di recupero giudiziale attiva e che, delle procedure esecutive attivate nei tribunali, solo il 37% ha visto almeno un’asta fissata nel corso dell’anno, sintomo di rallentamenti che persistono ancora probabilmente a causa delle sospensioni in periodo pandemico”.
Cala il valore degli immobili in asta: complessivamente -7% rispetto al 2021. Il valore medio degli immobili in asta, di 106 mila euro nel 2022, è in continuo calo rispetto ai 113 mila euro nel 2021 e 122 mila euro nel 2020. Come mai? Uno dei motivi è che solo il 37% delle procedure esecutive pendenti nei tribunali ha visto un’asta fissata nel corso dell’anno: ciò significa che il 63% delle procedure esecutive sono ancora “dormienti”. Questo porta in asta sempre gli stessi immobili, i quali a causa delle aste deserte, ovvero quelle in cui non si presenta nessuno offerente, subiscono ribassi del prezzo per poi avere un nuovo tentativo di vendita. La somma complessiva di questi ribassi ha portato una svalutazione nel solo 2022 di 2,2 miliardi, con una svalutazione media degli immobili nel corso dell’anno del 29%. Quelli svalutati maggiormente sono stati gli alberghi e gli immobili industriali mentre i residenziali, che nella prima parte dell’anno avevano un prezzo medio di molto superiore alla media, proprio a causa dello sblocco delle procedure sospese in periodo pandemico, si sono allineati ai valori dell’anno precedente.
Calano, inoltre, le procedure esecutive pendenti nei tribunali: questo dato è fortemente controverso. Infatti, nonostante lo stock di NPL (nei bilanci delle banche e ceduto agli operatori specializzati) sia molto vicino ai volumi del 2015 e addirittura in aumento, si è verificato un calo delle procedure esecutive in corso nei tribunali. Le cause ipotizzate sono legate all’aumento dei tempi di attivazione delle nuove procedure relative ai crediti deteriorati ceduti dalle banche a player specialisti, oltre al fatto che l’avvio della procedura esecutiva prevede importanti costi per i creditori, i quali probabilmente in questo contesto di incertezza delle successive vendite, potrebbero preferire attendere una condizione migliore.
Il futuro del mercato immobiliare potrebbe quindi risiedere nelle aste? Secondo un’analisi di Reviva, il 77% dei lotti in asta ha un prezzo inferiore a 100 mila euro, ciò permette molto spesso agli acquirenti di non fare ricorso a finanziamento per l’acquisto del proprio immobile in asta, evitando così di risentire l’aumento dei tassi d’interesse e si potrebbe quindi trattare di asset di investimento per i risparmiatori.
“Migliorando la vendita degli immobili in asta attraverso una corretta attività di marketing e parallelamente aumentando progressivamente le aste fissate e le procedure iscritte, si possono aumentare recuperi e sostenere così il mercato immobiliare in un momento di congiunture delicate”, ha concluso Ivano De Natale, co-fondatore & ceo di Reviva. “Al momento abbiamo in portfolio oltre 10.000 immobili all’asta affidati, con un controvalore di oltre 1,1 miliardi di offerta minima aggregata, riuscendo ad emergere nel mercato proprio grazie alla tecnologia utilizzata e alle competenze di marketing immobiliare, che ci hanno permesso di aumentare significativamente le vendite degli immobili in asta per conto dei nostri clienti”.
Con +41% nell’incremento delle aggiudicazioni, +21% per quanto riguarda l’aumento del prezzo di vendita e -18% sulla diminuzione tempi di aggiudicazione degli immobili in asta, al momento Reviva ha nel proprio portfolio oltre 10 mila immobili all’asta affidati, con un controvalore di oltre un miliardo di euro di offerta minima aggregata, 24 clienti attivi (tra investitori in NPL, banche e servicer), che rappresentano circa il 50% del mercato.
Ricordiamo che Reviva tre giorni fa ha aperto un nuovo round di raccolta di capitali con un target complessivo di 2,5 milioni di euro, di cui ha già raccolto 500 mila euro dagli attuali soci che hanno reinvestito e da Invitalia (si veda altro articolo di BeBeez). L’operazione segue i due precedenti round del 2021, quando la startup aveva incassato da business angel prima, a marzo, 250 mila euro (si veda altro articolo di BeBeez) e poi a luglio altri 300 mila euro (si veda altro articolo di BeBeez).
Il nuovi capitali serviranno a sostenere la crescita e sviluppare l’ecosistema, che al momento comprende: immobiliallasta.it, la piattaforma che promuove immobili all’asta fornendo consulenza end-to-end agli acquirenti con zero commissioni; Vivapro, la community di consulenti specializzati nelle aste immobiliari con accesso tramite subscription, per ricevere formazione professionale e assistenza alla vendita di immobili in asta su tutto il territorio nazionali; e Reeco, la piattaforma che permette di analizzare gli immobili in asta ad alto potenziale per sviluppare investimenti diretti raccogliendo fondi attraverso club deal o crowdsourcing.
Reviva, che ha sede a Milano e aiuta investitori in NPL, banche e servicer a migliorare le performance di recupero dei loro crediti aumentando la vendita degli immobili in asta, è stata fondata da Ivano De Natale e Giulio Licenza nel luglio del 2017, utilizza l’intelligenza artificiale e il marketing esperienziale per aumentare il numero di immobili venduti in asta ed evitare che i cespiti si svalutino a causa delle numerose aste deserte. Entro il 2025, la startup prevede di raggiungere i 10 milioni di fatturato.