Articolo pubblicato su BeBeez Magazine n. 32 del 31 maggio 2025
di Giuliano Castagneto
Negli ultimi tre anni, quelli successivi all’uscita dal Covid, l’Italia è stata, e continua a essere, meta di cospicui investimenti immobiliari legati al lusso e al lifestyle, come alberghi top class, ristoranti stellati e flagship store dei marchi dominatori delle passerelle mondiali, i quali spesso giocano a tutto campo, investendo negli spazi vendita ma anche nella hospitality. Questi flussi di capitali, gran parte dei quali provenienti dall’estero, si sono concentrati prima su Milano e via via ora su Roma (riguardo alla prima si veda anche la cover story su BeBeez Magazine N° 30).
L’ultimo grande deal è di pochi giorni fa, quando è passata di mano per oltre 300 milioni di euro la proprietà di Cordusio 2.0 (si veda altro articolo di BeBeez),
il palazzo milanese costruito nel 1892 che ospita inquilini di rilievo quali, fra gli altri, il nuovo hub digitale della sede centrale italiana di Bain&Co (si veda altro articolo di BeBeez) e il primo flagship store in Italia della catena di abbigliamento giapponese Uniqlo, inaugurato il 13 settembre 2019 (si veda altro articolo di BeBeez). Ad acquisire l’edificio da BVK Highstreet Real Estate Cordusio spa, che fa capo all’asset manager Hines, è stato Tadashi Yanai, imprenditore giapponese, presidente e ceo di Fast Retailing co ltd, la società cui fa capo la stessa Uniqlo.
I motivi alla base di questa febbre dell’Italian luxury sono stati approfonditi nel corso del Caffé di BeBeez tenuto lo scorso 26 maggio in una sede che non sarebbe potuta essere più appropriata, ossia il Four Seasons di Milano, nel cuore del Quadrilatero della Moda (si vedano qui tutti i video dell’evento).
Certo, le due metropoli tricolori negli anni sono diventate mete obbligate per sempre più numerosi turisti facoltosi, nel gergo tecnico del settore alto spendenti, provenienti da economie emergenti molto più popolose dei Paesi europei, come Cina, India o Brasile, dove i membri delle classi sociali più agiate si contano anche in centinaia di milioni.
Per la stragrande maggioranza di essi, affascinati dall’Italian style e dall’imponenza delle vestigia della civiltà romana, e finalmente liberi dalle restrizioni imposte dalla pandemia, prima o poi diventa irrinunciabile una visita a Roma, l’acquisto di un capo o un accessorio a Via Montenapoleone, e la conoscenza delle virtù di un grande chef in un famoso ristorante stellato.
Il suicidio di Londra
Ma il turismo non spiega tutto. Cominciano infatti a farsi sentire gli effetti della Brexit, che ha finito per diminuire molto l’appeal di Londra come città di riferimento per manager, banchieri e professionisti di successo. Nel suo intervento al Caffè di BeBeez, ha sottolineato Riccardo Rezza, fondatore dell’omonimo gruppo di intermediazione immobiliare specializzato appunto negli immobili di alto pregio, con uffici a Roma e Milano: “Londra con la Brexit si è praticamente suicidata. La perdita di quella centralità che ne faceva la capitale del mondo, un luogo dal quale era impensabile essere assenti, ha indotto tanti professionisti e uomini della finanza a cercare altre mete, e tanti di essi hanno scelto Milano, che seppure relativamente piccola è l’unica città italiana che offre gli stessi svaghi e caratteristiche di una grande metropoli europea” .
Si è quindi prodotta un’ondata di persone facoltose, e per questo anche molto esigenti, alla ricerca di servizi di alta qualità sia in campo residenziale che turistico. Così l’offerta si sta adeguando. “E’ aumentata molto la richiesta di residenze di lusso, di conseguenza i prezzi sono cresciuti enormemente, a livelli che nel Quadrilatero della Moda toccano spesso i 30 mila euro al mq. Ma se guardiamo anche al retail, ha destato sensazione la vendita a Kering del palazzo in Via Montenapoleone 8, a più di 110 mila euro al mq (si veda qui articolo di BeBeez, ndr) “, ha aggiunto Rezza.
“Sono livelli di prezzo giustificati anche dal livello di servizi che queste nuove iniziative sono in grado di offrire, ai quali i professionisti provenienti da oltreconfine sono abituati ma che raramente sono reperibili in Italia”, ha detto a sua volta intervenendo al Caffè di BeBeez Mattia Biasi, partner responsabile dell’immobiliare presso la sede milanese dello studio britannico Withers LLP, advisor legale di riferimento per gli HNWI. Che ha aggiunto: “Questo ha anche stimolato il fenomeno delle branded residencies dove un operatore, di solito un grande nome della hospitality internazionale, fornisce una gestione di alto livello dello stabile e degli appartamenti. Ciò sta portando alcuni di questi operatori a divenire dei veri e propri sviluppatori immobiliari, a contribuirà a far sì che a Milano gli investimenti nel segmento si mantengano a un livello superiore a quello delle altre città italiane Tier 1, cioè Roma, Firenze e Venezia”.
Da qui il fluire continuo di nuovi progetti che mettono alla prova capacità e creatività di architetti e arredatori. Sono numerosi i progetti di rinnovo dei flagship store delle grandi griffe della moda come Lvmh o Kering. In diversi casi queste iniziative prevedono anche l’apertura di ristoranti di pari livello all’interno, al fine di rendere completa la user experience dei ricchi turisti d’oltremare. E ovviamente c’è fermento anche nel comparto delle strutture ricettive, con nuovi marchi, come W, al debutto nella città meneghina. Non a caso i progetti sono concentrati sul Quadrilatero della Moda.
Tra i Sette Colli un grande potenziale
Ma se il capoluogo lombardo è stato il primo a essere investito dal fenomeno, questo sta cominciando a toccare anche la Capitale. Ma attenzione, Roma e Milano sono due mercati dalle caratteristiche molto diverse. Nel capoluogo lombardo, i collegamenti sono efficienti e i vincoli all’edificabilità sono molto minori.
Roma è invece una città difficile, sotto tanti aspetti. Gli spostamenti sono complicati, perché le distanze sono lunghe, la rete metropolitana è insufficiente e quindi il traffico è caotico. “Roma è molto più estesa e per così dire multicentrica, sebbene il Comune abbia già fatto diversi passi per ridurre i disagi”, ha sottolineato Rezza, che però ha avvertito: ”Questi problemi hanno fatto sì che le valutazioni fossero sensibilmente più basse rispetto a Milano, ma la Capitale è su una rampa di lancio. I prezzi cioè sono destinati a salire perché sta crescendo molto in fretta l’interesse, soprattutto nella hospitality”.
Sebbene infatti a Via Condotti siano presenti tutte le griffe più prestigiose, nell’immaginario collettivo la Capitale non viene associata allo shopping bensì all’emozione che dà l’entrare in contatto diretto con le vestigia di uno dei più grandi imperi della Storia. Inoltre, modificare le volumetrie o ristrutturare esercizi commerciali all’interno delle Mura Aureliane è un’impresa che rasenta l’impossibile, tanto lungo e intricato è l’iter autorizzativo. Tra l’altro la difficoltà di spostamento rende lo shopping un esercizio non dei più semplici.
Per questo è sui nuovi alberghi a cinque stelle che Roma sta puntando le carte migliori. Al centro della Capitale (si veda la mappa in queste pagine) si stanno infatti concentrando i nuovi investimenti in strutture ricettive di qualità top. Tutte le catene più prestigiose, da Rosewood a Baccarat, da Nobu a Mandarin Oriental, stanno aprendo nuove presenze spesso in edifici dapprima adibiti ad altri usi. Alcuni per esempio erano sede di istituti bancari o previdenziali, che poi hanno optato per soluzioni più efficienti sul piano logistico ed energetico.
E anche qui, dietro agli immobili ci sono investitori internazionali, sia istituzionali sia family office di grandi famiglie. E’ quest’ultimo per esempio il caso del nuovo Mandarin Oriental che inaugurerà a fine 2026, sviluppato da Merope Asset Management in un parco secolare in un’area di oltre 18mila mq fra le vie Sallustiana, Boncompagni, Piemote e Quinto Sella, a poca distanza da via Vittorio Veneto e Piazza di Spagna. Nel parco si trovano dieci cosìdetti villini sallustiani risalenti al XIX che verranno appunto trasformati in un resort di lusso (si veda altro articolo di BeBeez) e, secondo quanto riferito nei giorni scorsi da Il Sole 24 Ore, il family office che amministra i beni personali degli eredi Hermès, tra cui le famiglie Puech, Guerrand e Dumas, avrebbe acquisito l’80% del veicolo che possiede l’intero complesso immobiliare.
“I grandi nomi dell’hotellerie internazionale inevitabilmente porteranno a Roma molti turisti alto spendenti, quindi la redditività di queste strutture sarà tale da giustificare prezzi notevolmente più alti degli attuali”, ha pronosticato Rezza. A questo proposito, stando a fonti di mercato le valutazioni delle strutture ricettive gestite da grandi operatori internazionali leader di settore, intese come prezzi per camera o key come si dice nel gergo degli immobiliaristi, sono tra il 20 e il 30% superiori alla media del segmento.
“D’altra parte non è pensabile che al centro di Roma le quotazioni medie siano di circa 15.000 euro al mq quando a Parigi o Londra sono almeno il doppio. Roma quindi si allineerà a poco a poco ai livelli delle altre grandi capitali europee, e ciò interesserà anche il segmento residenziale, sempre per la crescente presenza di acquirenti stranieri di alta capacità di spesa”, ha aggiunto Rezza.
Ragionamento evidentemente condiviso dal Gruppo Statuto, che nell’ottobre del 2023 ha rilevato a Roma da Orion Capital Managers il Six Senses per 254 milioni di euro, ossia 2,6 milioni per stanza, il prezzo più alto mai pagato in Italia per un asset del genere, e tra i più alti in Europa (si veda qui articolo di BeBeez).
Aggiunge Biasi di Withers: “Non va dimenticato che l’Italia ha un proprio appeal indipendente dal regime fiscale. Certo la flat tax gioca un ruolo nell’attrarre HNWI dall’estero, ma in Europa sono diversi i Paesi che offrono agevolazioni simili e i nostri clienti le conoscono bene perché si avvalgono di diversi consulenti. Tuttavia chi ha optato per l’Italia non ha basato la scelta sul fattore fiscale, ma per la qualità che il Paese offre”.
Non solo metropoli
Ma il fenomeno è limitato solo alle due principali città italiane oppure ci sono altre aree in grado di catalizzare investimenti nel real estate di pregio? “Ultimamente sta salendo molto l’interesse per Como. Per esempio il gruppo Belmond (gruppo LVMH, ndr) ha acquisito un anno fa il castello di Urio, uno degli edifici più antichi della zona (si veda qui articolo di BeBeez, ndr)”, ha risposto Rezza, aggiungendo: “Anche Sicilia e Puglia stanno entrando nel mirino, mentre già da tempo la Toscana è meta soprattutto degli americani”.
Tanti di essi vengono in Italia per restarci, ovvero acquisiscono abitazioni di pregio per trascorrervi diversi mesi all’anno. “Accade di frequente che i nostri clienti ci chiedano di seguirli sulle pratiche legate alla residenza e altri obblighi legati allo stabilirsi in Italia. Scelta molto spesso guidata da fattori emotivi, che fanno passare in secondo piano la convenienza e il rendimento dell’investimento. Poi non va dimenticato che in quesi mesi tanti americani facoltosi sono preoccupati dalle pressioni inflazionistiche in patria in conseguenza dei dazi e pensano di spostare parte del patrimonio in Europa, con conseguente necessità di seguirlo da vicino’” conclude Biasi.
Fa parte di questo approfondimento anche l’articolo
- Cartolarizzazione immobiliare, una marcia in più
