Articolo parte dell’approfondimento Real estate, all’Italia va di lusso, pubblicato in BeBeez Magazine n. 32 del 31 maggio 2025
di Giuliano Castagneto
Una struttura finanziaria che ha già dimostrato la sua efficacia nel finanziare nuovi progetti immobiliari legati al lusso, soprattutto in ambito alberghiero, è la cartolarizzazione ex articolo 7.2 della Legge 130 del 30 Aprile 1999, modificato nel 2019, che nella nuova versione estende l’applicabilità della securitization anche ai beni immobili e a quelli mobili registrati, ossia tutti gli asset assoggettabili a ipoteca (si veda altro articolo di BeBeez).
Il modello sta incontrando crescente successo nel mondo immobiliare, anche nel comparto lusso, come dimostra l’operazione da 500 milioni di euro effettuata nel 2023 dal Gruppo Statuto, con la regia di Banco BPM, per finanziare il nuovo hotel 5 stelle lusso in via Brera 19 a Milano di prossima apertura e che sarà gestito da Six Senses Hotels Resorts Spas, finanziato appunto tramite una spv le cui abs sono state sottoscritte dalla banca di Piazza Meda e dall’investitore GWM (si veda qui articolo di BeBeez).
In Italia Tra i principali utilizzatori di questa struttura c’è la boutique Phinance Partners, che struttura operazioni di finanza strutturata per investitori terzi oltre a esercitare attività di credit servicing tramite la controllata NPR Management e inoltre è advisor di un fondo da 50 milioni di euro.
Tra i fondatori di Phinance figurano il managing partner Enrico Cantarelli, con alle spalle lunghi trascorsi nel gruppo IMI e in Royal Bank of Scotland, e Pierfrancesco De Martino, anch’egli con un’esperienza in RBS, cui è seguito un biennio come responsabile delle attività real estate del Gruppo TIM.
“Abbiamo strutturato una decina di queste cartolarizzazione, di importo compreso tra 2 e 15 milioni”, ha spiegato De Martino intervenendo al Caffè di BeBeez sul luxury real estate lo scorso 26 maggio (si vedano qui tutti i video dell’evento), “strutture che si sono rivelate strumenti efficaci per finanziare l’acquisto di immobili di vario tipo, da quelli di lusso fino a quelli legati a crediti problematici, perché presenta diversi vantaggi che la rendono appetibile anche per investitori privati di alto profilo, soprattuto esteri. Oltre al trattamento fiscale, molto conveniente proprio per questi ultimi, le spv immobiliari offrono la possibilità di segregare gli asset rilevati”.
Quest’ultima caratteristica rende non più necessario accendere un’ipoteca, con conseguente risparmio di tempo e costi, in quanto il creditore/investitore può rivalersi direttamente sull’immobile della spv in caso di inadempienza o di insolvenza. “Con la spv immobiliare è possibile finanziare progetti specifici senza esporsi a una pluralità di altre iniziative di cui si può avere scarsa conoscenza. Inoltre la struttura, che è alternativa ai fondi immobiliari, è molto chiara e consente livelli di leva finanziaria piuttosto spinti, che ricorrendo al prestito bancario non sono possibili. Infine, dato che gli investimenti comprendono anche lo sviluppo dell’asset acquisito, i ritorni possono essere piuttosto elevati”, ha aggiunto De Martino.
Uno strumento che potrebbe consentire agli operatori di finanziare anche progetti di sviluppo nella hotellerie di lusso, ambito al quale Phinance guarda con interesse.
