di Giuliano Castagneto e Alessandro Luongo
In Italia nel 2021 gli investimenti in immobili dedicati al settore commerciale sono calati del 9%, a 1,32 miliardi, rispetto al 2020, ma di oltre il 30% rispetto al 2019. E’ quanto emerge dall’edizione 2022 del Rapporto di Scenari Immobiliari sul retail real estate in Italia e in Europa, presentato ieri a Milano al Palazzo delle Stelline (si veda qui il comunicato stampa).
Il dato è in linea con quello di 1,4 miliardi calcolati da CBRE nel suo ultimo report dedicato al settore (si veda altro articolo di BeBeez). E le ragione del crollo sono ben note: Il commercio al dettaglio, insieme all’hotellerie, è stato sicuramente il più penalizzato dalla crisi sanitaria, con conseguente fuga degli investitori. Fenomeno comune a tutto il continente europeo, dove gli investimenti su questo segmento nel 2021 sono calati di circa il 10% al minino storico di 33 miliardi di euro.
Quindi l’andamento dell’Italia appare in linea con il resto d’Europa, se non fosse che il volume di 1,3 miliardi è stato decisamente “drogato” dalla transazione miliardaria, che ha interessato un portafoglio di immobili costituito da 13 trophy asset commerciali a Milano e uno a Torino. Parliamo dell’acquisto di Reale Compagnia Italiana, società immobiliare non quotata ma facente capo a 331 soci, e per questo motivo rilevata da Blackstone a seguito di un’opa che ha valutato òa società più di 1,1 miliardi di euro (si veda altro articolo di BeBeez). L’operazione era articolata su due fasi: nella prima Blackstone ha acquisito il 69,78% della società, per circa 770 milioni di euro e il resto nel gennaio successivo. Ciò ha fatto sì che I capitali investiti nel 2021 in Italia siano stati per circa il 70% di origine straniera, con una marcata concentrazione sul mercato meneghino, in crescita rispetto all’anno precedente sia in valore assoluto che in termini relativi.
Sul fronte delle quotazioni, il 2021 si è concluso con il segno meno, come già accaduto nel 2020. I prezzi di vendita e i canoni di locazione dei negozi hanno subito nei principali Paesi europei un calo medio del 2,3%, che nel 2022 dovrebbe limitarsi a un meno uno per cento.
Nell’anno in corso si registrano tuttavia segnali di ripresa. Secondo Scenari Immobiliari, fondata e guidata da Mario Breglia, per il 2022 gli investimenti nel nostro paese dovrebbero risalire del 10,5% , sopra 1,46 miliardi di euro. Due diverse categorie di investitori si sono infatti affacciate cautamente sul mercato italiano nel 2021. La prima è costituta da investitori core, alla ricerca delle rare location di pregio disponibili nei centri delle principali città o di grandi superfici commerciali poco sensibili alle restrizioni legate alla pandemia. E poi ci sono gli investitori opportunistici, alla ricerca di gallerie commerciali dai rendimenti a doppia cifra. Ha commentato Breglia: “La graduale uscita dalla crisi sanitaria ha indotto gli operatori an cauto ottimismo circa il futuro. I vari lockdown che tutti i Paesi hanno dovuto imporre hanno spinto molte famiglie verso realtà commerciali più vicine alla propria residenza. Il tema della ‘città in quindici minuti’ ha un forte impatto anche sul commercio, perché significa riscoprire i negozi di quartiere e i piccoli centri commerciali”.
Ma lo scoppio della guerra in Ucraina potrebbe soffocare sul nascere queso germoglio di ripresa? Spiega Breglia: “Come effetto della guerra in atto, gli investitori internazionali hanno bloccato gli investimenti in Russia e Ucraina, concentrandosi sulle grandi città europee. Al momento non sono previste riduzioni degli investimenti, mentre si teme un possibile incremento dei canoni di locazione per le zone migliori, sia nel settore commerciale che in quello degli uffici”. D’altra parte l’effetto della crisi scoppiata a febbraio non dovrebbe alterare considerevolmente i flussi di capitali. Il Rapporto 2022 evidenzia il ruolo marginale del mercato russo in Europa: solo 2,5 miliardi di euro (al cambio attuale del rublo sarebbe circa un miliardo di euro in meno) sul totale europeo dii 400 miliardi nel 2021. Circa il 76% dei capitali nel 2021 proveniva dall’Europa.