Il fondo Telco Infra 2, gestito da Prelios sgr e sottoscritto per intero da Hayfin Capital Management, ha rilevato 55 centraline telefoniche in Italia. Le ha vendute il fondo Clarice Light Industrial, gestito dalla medesima sgr (si veda qui il comunicato stampa).
Il fondo Clarice Light Industrial era stato costituito nel 2004 con 70 immobili interamente locati a uso prevalentemente light industrial apportati da Tiglio I srl e Tiglio II srl, società indirettamente controllate dai fondi Morgan Stanley Real Estate Funds (si veda qui il comunicato stampa di allora). Ricordiamo che Tiglio I e Tiglio II erano due società nelle quali nel 2002 erano stati trasferiti immobili per un valore complessivo di 4 miliardi di euro da parte delle joint venture tra Morgan Stanley Real Estate Funds e l’allora Pirelli Real Estate e da parte dei gruppi Olivetti e Telecom Italia (si veda qui il comunicato stampa di allora).
L’investimento da parte del fondo Telco 2 Infra è stato completato con il supporto per il fondo Clarice di Legance – Avvocati Associati per gli aspetti legali e amministrativi, dello Studio legale e tributario Plusiders per gli aspetti fiscali, e di Prelios Integra per gli aspetti tecnici. Per il fondo Telco Infra 2 hanno agito gli studi legali Latham & Watkins e Villata, Degli Esposti e Associati per gli aspetti legali e amministrativi, EY per gli aspetti fiscali e tecnici e CBRE per la consulenza immobiliare.
Le centraline telefoniche oggetto della transazione sono distribuite su tutto il territorio nazionale, condotte in locazione con contratti di tipologia “triple net” di recente rinegoziazione la cui scadenza è di lungo periodo. Le centraline, che coprono una superficie totale di oltre 170.000 mq, sono quasi esclusivamente posizioni a servizio del network in fibra, con oltre 20 punti di interconnessione a diversi livelli della rete.
La cessione del portafoglio da parte del fondo Clarice, avvenuta attraverso una procedura competitiva promossa con il supporto di Intesa Sanpaolo (divisione IMI Corporate & Investment Banking) in qualità di advisor finanziario, ha consentito al fondo la realizzazione degli obiettivi di piano nell’ambito della durata prevista dell’investimento. Parallelamente, l’operazione ha consentito a Prelios sgr di confermarsi come operatore anche nell’area degli asset industriali, e di allargare la propria base clienti stringendo una partnership con un nuovo primario investitore internazionale di private equity.
Alessandro Busci, resopnsabile dell’area gestione di Prelios sgr, ha commentato: “Il mercato delle centraline telefoniche continua a rivestire grande interesse sia per Prelios che per gli investitori nazionali ed esteri alla ricerca di investimenti nelle infrastrutture di buona redditività nel lungo periodo, con un profilo di rimborso di tipo cedolare. Riteniamo inoltre che l’evoluzione tecnologica infrastrutturale in corso consenta un posizionamento di lungo periodo, in cui le competenze del gestore e la selettività dell’investimento risultano un elemento di sempre maggiore attenzione da parte degli investitori”.
Andrea Calzavacca, responsabile advisory di CBRE Italy, ha aggiunto: “Si tratta della più grande operazione unitaria conclusa sul mercato nel 2021 da inizio anno a oggi per questa tipologia di asset class e di una delle maggiori effettuate negli ultimi 5 anni. Tutto ciò in un contesto storico in cui l’avanzamento tecnologico ridefinisce continuamente la rilevanza delle posizioni a servizio delle infrastrutture di telecomunicazione e arriva quindi a influenzare ogni aspetto di questo mercato, che coinvolge poi tematiche tecniche, legali e finanziarie. La strutturazione di operazioni simili, in grado di generare un differenziale positivo di rendimento rispetto ad altri tipi di investimento, si fonda quindi su un importante lavoro di analisi, necessario anche per l’ottenimento del debito bancario che ha in parte finanziato l’acquisizione”.
Il valore dell’operazione non è stato reso noto, ma ricordiamo che lo scorso maggio Il fondo Madison Imperiale, gestito da Quinta Capital sgr, ha venduto i suoi ultimi asset in portafoglio, ossia 14 centraline telefoniche affittate a TIM, al prezzo di 49 milioni di euro. Gli asset sono stati comprati da ApWireless, società controllata da Radius Global Infrastructure (si veda altro articolo di BeBeez). Nell’aprile scorso, invece, lo stesso fondo aveva ceduto a investitori privati per 19 milioni di euro le prime 23 centraline telefoniche affittate aTIM e situate in Lazio, Lombardia, Toscana, Emilia-Romagna e Liguria (si veda altro articolo di BeBeez).
CBRE la scorsa settimana ha anche affiancato Kryalos in una operazione simile, in cui il Fondo Due, gestito dalla sgr, ha ceduto 40 centrali telefoniche al fondo Polvanera, gestito sempre da Kryalos sgr e anche questo caso sottoscritto da Hayfin Capital Management. Il portafoglio oltre alle centrali, comprendeva anche infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione e annesse aree di pertinenza, per un totale di 120.0000 mq. Gli stabili sono interamente locati a un primario gruppo italiano delle tlc (si veda altro articolo di BeBeez). Ricordiamo che lo scorso aprile il fondo Polvanera ha venduto a un investitore privato altri due immobili adibiti a centraline telefoniche in Lombardia: il primo, a Garbagnate Milanese (Milano), occupa circa 1.200 mq; il secondo, a Mandello del Lario (Lecco), ha una superficie di oltre 1.500 mq (si veda altro articolo di BeBeez).
Lo scorso agosto Hayfin ha acquisito tramite il fondo Lamber, anche questo gestito da Kryalos, un data center a Milano in via Kuliscioff 32 in zona Lorenteggio. L’immobile è interamente affittato a Vodafone ed è passato di mano per circa 20 milioni di euro (si veda altro articolo di BeBeez). Nel gennaio scorso Hayfin ha acquisito da DeA Capital Real Estate sgr gli uffici della compagna assicurativa UnipolSai, situati a San Donato Milanese, in un immobile con una superficie di circa 13 mila mq (si veda altro articolo di BeBeez).
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