Da inizio anno il mercato delle aste immobiliari mostra una sostanziale ripresa dell’attività da parte dei tribunali. Nei primi due mesi del 2024 sono stati infatti pubblicati 35.901 annunci inerenti aste giudiziarie aventi come oggetto unità immobiliari, oltre il 40% del totale delle pubblicazioni del 2023, anno in cui il numero di immobili pubblicati all’asta era sceso sotto le 90.000 unità. Anche il valore complessivo in termini di base d’asta degli immobili in asta segna un netto aumento: circa 5,6 miliardi di euro, pari al 45% dell’intero dato registrato dal settore nel 2023.
Lo calcola la startup proptech Wikicasa, che gestisce i portali di annunci Casaclick.it, Commerciali.it e Wikicasa.it e che è partecipata dai quattro principali gruppi immobiliari italiani per numero di agenzie sul territorio, Gruppo Gabetti (con le reti Gabetti Franchising, Grimaldi e Professionecasa), Tecnocasa Group (con le reti Tecnocasa e Tecnorete), Re/Max e Tempocasa (si veda qui il qui il comunicato stampa).
Tra gli annunci in asta del trimestre, 26.242 fanno riferimento a esecuzioni Immobiliari (73,09%), mentre 8.069 sono associati a procedure concorsuali (22,48%). I restanti 1.590 annunci (4,43%) provengono da altre procedure che, pur passando dalla vendita all’asta del bene, non configurano pignoramento o fallimento. Questo è il caso di procedure di divisione giudiziale tra coniugi o eredi, cause civili ed eredità giacenti.
I segnali di aumento della pubblicazioni nel settore delle aste sono quindi sempre più evidenti e vanno ricercati in vari ambiti. Su tutti, secondo Wikicasa, la necessità dei tribunali di smaltire le vecchie pratiche dopo il periodo della pandemia, che ne ha notevolmente rallentato l’operato nell’ultimo anno. Inoltre, si iniziano a osservare i primissimi effetti del rialzo dei tassi dei mutui degli ultimi anni, che da sempre ha un impatto sul settore delle aste immobiliari.
Tendenzialmente, un rialzo nei tassi si riflette sul mercato delle aste nel giro di 2-3 anni. Non è un caso, infatti, che gli anni successivi a quelli caratterizzati da condizioni di accesso al credito particolarmente convenienti hanno segnato una progressiva decrescita del numero di immobili in asta.
Questi mesi, in altre parole, stanno evidenziando una ripresa rispetto all’andamento decrescente del 2023, mostrato anche da Reviva, startup proptech specializzata nella vivacizzazione delle aste immobiliari, che ha analizzato i dati dal PVP (il portale ministeriale delle vendite pubbliche), grazie alla nuova tecnologia di immobiliallasta.it, il portale gestito dalla stessa Reviva (si veda altro articolo di BeBeez). Sul 2023 la società indicava un numero delle aste fortemente diminuito: sono state 152.303, cioè il 20% in meno di quelle bandite nel 2022 (191.253) e il 18% in meno rispetto alle 185.555 aste del 2021. Nel corso del 2023 l’andamento è stato costante, mediamente ci sono state 13.800 aste al mese, il 20% in meno rispetto alle 17.400 del 2022. Lo stesso impatto si è anche riversato sul valore complessivo delle aste pubblicate, che si è attestato nel 2023 a soli 18 miliardi di euro, cioé il 20% in meno rispetto ai 22,6 miliardi del 2022 e ai 23,7 miliardi del 2021. Un trend, quello del calo del numero delle aste e del valore degli immobili, già individuato da Reviva sia a inizio anno (si veda altro articolo di BeBeez) sia alla fine del 2022 i (si veda altro articolo di BeBeez).
Ma in quali città conviene investire? Il report di Wikicasa sottolinea che gli ultimi anni hanno confermato il trend che vede un sostanziale aumento di partecipanti agli esperimenti in asta nelle principali città italiane, aspetto che ha sensibilmente visto salire il prezzo di base d’asta e, di conseguenza, il valore di aggiudicazione.
Sebbene in alcune città, come Milano e Torino, i prezzi in termine di base d’asta siano molto vicini ai valori medi di una compravendita, riducendo fortemente le opportunità di investimento, altre città dimostrano ancora un potenziale inespresso sotto questo punto di vista.
A Firenze e Genova, per esempio, il mercato delle aste mantiene prezzi di partenza ancora molto lontani da quelli delle compravendite, garantendo quindi ampie possibilità di ingresso in due città che presentano una forte richiesta sul mercato delle locazioni. Per questo motivo, un acquisto in asta finalizzato alla rendita in una di queste due città potrebbe essere una soluzione particolarmente profittevole.
Resta da comprendere tuttavia le differenze sostanziali in termini di qualità dello stock disponibile tra mercato delle aste e mercato delle compravendite, che presentano variabili e casistiche fortemente peculiari.
È il caso proprio di Firenze, dove il valore medio di una compravendita particolarmente elevato, è dettato principalmente da una particolarità del mercato della domanda, noto per essere composto da potenziali acquirenti stranieri e alto spendenti orientati verso immobili di lusso.
Anche i primi mesi del 2024 confermano il Nord come la zona sul territorio nazionale con il maggior numero di aste pubblicate, che cubano il 32,87% del territorio nazionale. A seguire il Centro (27,37%) e il Sud (24,62%). Chiudono le Isole, dove il numero di aste in pubblicazione è pari al 15,14% sul totale nazionale. Quanto alle singole regioni, Lombardia, Lazio e Sicilia continuano, come negli ultimi anni, ad affermarsi come le regioni italiane con lo stock di immobili in asta più elevato. In queste sole 3 regioni è disponibile il 33,71% dell’offerta nazionale. La Lombardia, con 4.508 immobili in asta è al primo posto, mentre Lazio e Sicilia seguono rispettivamente con 3.927 e 3.666 aste pubblicate.
Le differenze in termini di controvalore sono invece più marcate rispetto alla quantità di offerta. La Lombardia stacca infatti il Lazio di oltre 100 milioni di euro in valore aggregato in termini di base d’asta, con un controvalore pari a 729.955.452 euro. Lazio e Sicilia, pur avendo un numero molto simile di immobili in asta, a loro volta hanno prezzi di partenza completamente diversi. Se la prima si attesta a un complessivo 609.009.962 euro, le unità immobiliari in asta in Sicilia registrano un valore totale in termini di base d’asta di 432.651.792 euro.
La Valle D’Aosta risulta invece la regione con il minor numero di procedure aperte per il primo trimestre del 2024. Solo 38 immobili all’asta per la regione, corrispondenti allo 0,11% delle aste attive in Italia. Il controvalore totale delle unità immobiliari in asta in Valle D’Aosta è pari a 5.164.848 euro.
“I dati raccolti sul mercato sono particolarmente significativi e segnalano un’importante ripresa del comparto delle aste immobiliari in Italia”, ha commentato Mattia Colantuoni, head of sales di Wikicasa. “Le dinamiche di mercato attuali stanno favorendo il mercato dell’intero settore, sia sul lato della domanda sia sul lato dell’offerta. Rispetto al 2023, è prevista una forte crescita sia in termini di quantità di prodotto, sia in termini di volume d’affari generato dagli immobili in asta. Per questo motivo, tutti i player coinvolti nel settore si troveranno a dover gestire un numero sempre maggiore di posizioni da qui alla fine dell’anno”.
Ricordiamo che 20 giorni fa il portale Wikicasa ha lanciato sul mercato Wikicasa Auction, un nuovo servizio integrato per gli operatori nel settore delle aste e degli NPE (si veda qui il comunicato stampa).
Pietro Pellizzari, ceo di Wikicasa, aveva detto: “Il settore delle aste immobiliari è spesso caratterizzato da informazioni disgregate che causano asimmetrie che spesso pregiudicano l’esito dell’esecuzione. Realizzare un servizio digitale in grado di aggregare tutti i dati e le informazioni strategiche consente di rendere l’intero settore più dinamico e trasparente, avvicinando sensibilmente domanda e offerta”.
Tra gli artefici del progetto, Mirko Frigerio, esperto di aste, NPE ed esecuzioni immobiliari, nominato Strategic Advisor di Wikicasa Auction: “Il nuovo business model di Wikicasa Auction mira a massimizzare non solo la visibilità del singolo annuncio, ma anche quella dei consulenti specializzati che possono fornire i loro servizi a una platea di utenti sempre più consapevoli sul mondo delle aste immobiliari. Il nuovo portale raccoglie e aggiorna in automatico tutte le aste attive su tutta Italia: da un lato fornisce agli utenti finali la possibilità di reperire un’informazione univoca, chiara e trasparente sugli immobili. Dall’altro dà la possibilità a ciascuno degli oltre 1.000 consulenti attuali che operano sul territorio nazionale di dare visibilità dei loro servizi e mostrare come le loro competenze possono fare la differenza nel mercato”.
Ricordiamo infine che a luglio 2023 Wikicasa ha chiuso un altro round di investimento che ha portato il totale dei capitali raccolti dagli investitori a 10 milioni di euro. Questo round seguiva quello da 3 milioni raccolto nel 2022, e sottoscritto dai quattro gruppi immobiliari già allora soci della startup e altri per un totale di 800 mila euro. In particolare la società aveva annunciato un round da 300 mila euro nel settembre 2016, che era stato sottoscritto da LigurCapital, società della Regione Liguria per la capitalizzazione della piccola e media impresa e importanti business angel italiani e internazionali e poi un altro nel giugno 2017, di cui non era stata comunicata né l’entità né il nome degli investitori (si veda altro articolo di BeBeez).
Il capitale della società, che era stata fondata nel 2015 da Pietro Pellizzari con il nome di WikiRe con il supporto di Digital Magics, sino a quel momento faceva capo per il 10,01% allo stesso Pellizzari, per il 30,17% ciascuno a Gabetti Property (attraverso Abaco Team spa) e a Tecnocasa (attraverso Tecnomedia srl), per l’11,07% ad Antlia Software srl software house specializzata nel settore dell’information technology per il real estate e per il settore finanziario-assicurativo e, per il 5,77% ciascuno, a Proximm spa, proprietaria del brand Remax, e a Tempocasa Holding spa. Seguono poi soci minori, tra i quali 24Finance Mediazione Creditizia spacon l’1,03%, entrato nel capitale nel 2017 (si veda altro articolo di BeBeez). L’ingresso di Remax e Gabetti risale invece al 2015 (si veda altro articolo di BeBeez).