AP Wireless Italia Infrare spa, veicolo di investimento dell’asset manager statunitense Radius Global infrastructure, quotato al Nasdaq, continua lo shopping in Italia e acquisisce un immobile a uso data center nel milanese, appartenente a una società italiana. CBRE ha agito in qualità di advisor.
La società, contattata da BeBeez, non ha voluto fornire alcun dettaglio in più rispetto all’operazione e all’identità del venditore.
Ricordiamo che l’operatore Radius Global Infrastructure nel settembre 2023 è stato acquistato da EQT Active Core Infrastructure Fund e da Public Sector Pension Investment Board, in un deal valutato a 1,43 miliardi di dollari. Includendo il debito, il valore dell’operazione sarebbe arrivato a circa 3 miliardi di dollari (si veda qui la notizia di allora).
Quanto all’immobile, questo ha una superficie lorda di oltre 18.500 mq ed è attualmente occupato in locazione da una società attiva nel mercato delle comunicazioni e del cloud, così come nel settore dei data center.
“I data center rappresentano una asset class destinata a giocare un ruolo chiave sia a livello globale che nazionale, in grado di attirare l’interesse degli operatori e degli investitori. Secondo i dati di CBRE, il 67% dei leader del settore ha manifestato l’intenzione di investire in nuovi sviluppi e l’Italia, in particolare Milano come in questo caso, risulta attualmente uno dei mercati più interessanti”, ha spiegato Silvia Gandellini, head of capital markets e head of A&T High Street & F&B di CBRE Italy.
Andrea Calzavacca, head of Loan Advisory & Alternative Investments di CBRE Italy, ha aggiunto: “Questa operazione rappresenta un’evidenza importante sia per il mercato real estate italiano dei data center sia per le dinamiche a esso riconducibili”. E ha concluso: “Nell’ambito della fase di transizione digitale e climatico-ambientale che stiamo attraversando, i data center rappresentano una asset class destinata a giocare un ruolo chiave sia a livello globale sia nazionale, in grado di attirare l’interesse degli operatori e degli investitori”.
A confermare questa tendenza è il costante aumento del fatturato dei primi sette hyperscaler a livello globale (Oracle, Microsoft Azure, Google Cloud, AWS, Meta, Apple Service e Alibaba Could), passando dai 150 miliardi di dollari alla fine del 2017 a oltre 400 miliardi di dollari nel 2022.
Questo fenomeno, che intreccia trend globali di carattere strutturale e le infrastrutture proprie di ogni nazione, influenza poi le dinamiche di tutti i comparti coinvolti, incluso appunto il real estate. Gli hyperscaler, infatti, necessitano di spazi fisici in cui sviluppare i propri data center, che possono essere di loro proprietà o con contratti con operatori di colocation. Più crescono le necessità di questi operatori e più si assiste a una crescita della domanda da soddisfare.
“Accanto ai macro-trend internazionali, abbiamo voluto declinare queste tendenze scendendo sempre più a livello locale. In Italia, alla fine del 2022 l’ammontare del traffico totale giornaliero di dati è stato 3,2 volte superiore rispetto a quello registrato all’inizio del 2019, con una continua crescita del numero di clienti che utilizzano servizi online, come le piattaforme di streaming video (+85% tra il 2019 e il 2022) o i servizi di e-commerce (quasi +20%), determinando un volume sempre più ampio di dati da dover gestire. Si tratta quindi di una chiara indicazione delle crescenti necessità dei player, che basano i propri servizi sulle infrastrutture digitali del nostro paese”, ha aggiunto Calzavacca.
Secondo i dati di CBRE, la posizione geografica al centro del Mediterraneo e in continuità con molti Paesi dell’Europa meridionale rende, infatti, l’Italia uno dei principali poli di attrazione della macro regione, strategici per gli sviluppi futuri del mercato della corrente continua. Inoltre, secondo i dati di ricerca del team di CBRE DCS EMEA, anche tra i mercati emergenti Milano rappresenta quello potenzialmente con la migliore combinazione di crescita registrata in termini di MW (che a fine anno dovrebbero arrivare oltre +15% sul 2022) e un livello di vacancy che è meno della metà della media degli altri mercati comparabili.
In materia, ricordiamo che AP Wireless a luglio 2022 ha acquistato (si dice per oltre 50 milioni di euro) un datacenter a Bologna, in via della Centralinista, da 24 mila metri quadri, locato a TIM con un contratto a lungo termine. A vendere l’asset è stato il fondo Cartesio, gestito da Fabrica sgr e interamente sottoscritto da Enpap (Ente Nazionale di Previdenza e Assistenza degli Psicologi), (si veda altro articolo di BeBeez).
A seguire, AP Wireless Italia Infrare a giugno 2022 aveva acquistato per 87,7 milioni di euro da Central Sicaf, società immobiliare controllata dalla francese Covivio, un portafoglio di 12 immobili a destinazione d’uso mista, locati sempre a TIM. (si veda altro articolo di BeBeez). Ricordiamo, infatti, che Central Sicaf, con sede a Milano, era stata costituita nei primi mesi del 2017 proprio mediante l’apporto, da parte del promotore Covivio, del portafoglio immobiliare locato a Telecom Italia (si veda altro articolo di BeBeez). Peraltro sempre Central Sicaf nel novembre 2021 aveva ceduto 17 immobili di varie destinazioni d’uso sempre ad AP Wireless Italia Infrare, al prezzo di 111,15 milioni di euro. L’operazione, perfezionata a valori sostanzialmente in linea con quelli di mercato, aveva riguardato immobili situati prevalentemente in città secondarie in tutto il territorio nazionale (si veda qui altro articolo di BeBeez). Infine, nell’aprile 2021 Central Sicaf aveva perfezionato la vendita, sempre ad AP Wireless Italia Infrare, di un altro portafoglio di otto immobili a destinazione d’uso mista, per un prezzo complessivo di 58,4 milioni di euro (si veda altro articolo di BeBeez).