SEOUL (COREA DEL SUD): Il mercato immobiliare coreano sta mostrando la maggiore tensione nella regione dopo la Cina, con i prezzi nel 2023 che diminuiranno di più in un quarto di secolo dopo anni di crescita. Si veda qui thenationalnews. La debolezza è il risultato diretto delle mosse della Banca di Corea – la prima grande banca centrale asiatica a dare il via all’attuale ciclo di stretta monetaria nel 2021 – volta a spingere il suo tasso ufficiale al massimo degli ultimi 15 anni. A trasformare la debolezza in una crisi è stata l’esplosione del debito di un costruttore di parchi a tema alla fine del 2022, che si è trasformata nel peggiore tracollo del mercato creditizio del paese dai tempi della crisi finanziaria globale. Mentre una serie di misure di salvataggio del governo ha stabilizzato la situazione, la richiesta di una società di ingegneria e costruzioni di rinegoziare il debito a fine dicembre ha spinto le autorità a garantire maggiore sostegno.
TANGERANG (INDONESIA): Gli aumenti dei tassi più aggressivi attuati dalla banca centrale locale dal 2005 hanno messo sotto pressione costruttori di case fortemente indebitati come Lippo Karawaci e Agung Podomoro, poiché ha ridotto il potere d’acquisto delle famiglie. Una valuta debole ha peggiorato le cose, aumentando il costo del servizio del debito in dollari a breve scadenza, costringendoli a ricorrere alla vendita di asset per raccogliere liquidità. Si veda qui the nationalnews. Fitch Ratings ha dichiarato alla fine di novembre che “una sorta di default è probabile” sull’obbligazione da 132 milioni di dollari di Agung Podomoro con scadenza a giugno 2024, dopo che ha annullato un’offerta per riacquistare parte delle obbligazioni non garantite. Aumentano anche i rischi di rifinanziamento per Lippo Karawaci, l’unità indonesiana del Gruppo Lippo, ha detto Fitch, che ha declassato la banconota in dollari della società con scadenza a gennaio 2025 a CCC+ a novembre. Ma la prospettiva di una fine all’inasprimento della politica indonesiana sta dando impulso ai titoli immobiliari denominati in dollari, poiché gli investitori anticipano un miglioramento della domanda immobiliare.
HO CHI MIN CITY (VIETNAM): L’ambiziosa campagna anti-corruzione del governo ha sconvolto il settore immobiliare del Vietnam, già afflitto da un eccesso di offerta, impedendo l’emissione di obbligazioni societarie che ha innescato una crisi di liquidità e mancati pagamenti da parte dei mutuatari. Si veda qui thenational news. Ma gli interventi normativi e i molteplici tagli dei tassi di interesse hanno rallentato la spirale discendente. “Il mercato immobiliare del Vietnam ha avuto un anno straordinariamente difficile, ma crediamo che il peggio della crisi sia ormai passato”, ha scritto in un rapporto Michael Kokalari, capo economista di VinaCapital Group. “I tassi ipotecari hanno raggiunto il picco del 16% presso alcune banche all’inizio del 2023, ma successivamente sono scesi drasticamente”. Tuttavia, permangono segnali di difficoltà. Alcune banche hanno riserve di capitale limitate e alcune hanno un’elevata esposizione al settore immobiliare, ha affermato Sue Ong, analista del credito presso S&P Global Ratings. Il simbolo dei problemi immobiliari è Novaland Investment Group, uno dei più grandi sviluppatori del paese, noto per avere un’obbligazione in valuta statunitense. La società ha concordato una proroga della scadenza per i detentori della sua obbligazione convertibile da 300 milioni di dollari, dopo il mancato pagamento degli interessi a luglio.
HONG KONG: Le obbligazioni perpetue in dollari emesse da diversi costruttori della città hanno subito la peggiore svendita degli ultimi anni ad agosto, tra le preoccupazioni per l’impennata dei costi di finanziamento e l’impatto dei problemi immobiliari della Cina. A guidare il declino è stato New World Development, uno dei costruttori più indebitati di Hong Kong. Si veda qui thenationalnews. Quest’anno il suo debito ha sottoperformato i suoi concorrenti del settore. Dietro il nervosismo degli investitori c’è il crollo immobiliare locale che ha visto i prezzi delle case della città scendere al livello più basso degli ultimi sette anni. Anche i ricavi provenienti dagli edifici adibiti ad uffici e dagli spazi commerciali si sono indeboliti dopo tre anni di rigorose misure anti-Covid e della storica stretta monetaria della Federal Reserve. La domanda era così depressa che gli sviluppatori di Hong Kong sono stati costretti a tagliare significativamente i prezzi delle case, una tattica che non usavano da anni, mentre le banche faticavano ad attirare acquirenti per case pignorate con sconti altrettanto profondi.
CAMBERRA (AUSTRALIA): Si tratta di una forma leggermente diversa di stress immobiliare in Down Under, dove il ciclo di inasprimento aggressivo della Reserve Bank of Australia ha sollevato preoccupazioni sulla capacità delle famiglie di sopportare tassi di interesse più elevati. Si veda qui thenationalnews. Il Fondo monetario internazionale ha indicato che il Paese rischia di risentire degli effetti di costi di finanziamento più elevati, in un momento in cui gran parte dei mutui immobiliari fissati a tassi minimi record durante la pandemia sono destinati a essere trasferiti a tassi variabili più elevati. In Australia, più del 50% dei mutui hanno tassi variabili, ha detto il FMI. La RBA aveva avvertito in ottobre che un piccolo ma crescente numero di famiglie si trovava nelle prime fasi di tensione finanziaria. Circa il 14% dei mutuatari a tasso fisso prevede di dover affrontare un aumento delle rate dei mutui di oltre il 60% una volta scadute le loro scadenze. I dati dell’Autorità australiana di regolamentazione prudenziale sull’esposizione delle banche alle proprietà residenziali mostrano che i nuovi prestiti in sofferenza sono saliti al livello più alto degli ultimi tre anni, sebbene rimangano ancora relativamente bassi.