L’asset manager britannico Barings, per conto del suo fondo value add BREEVA I, ha ceduto a un investitore istituzionale tedesco un edificio a uso misto (uffici e commerciale) situato a Milano, in Viale Cassala 22 (si veda qui il comunicato stampa), che soltanto tre anni fa aveva acquistato dalla società immobiliare Malù srl, tramite un altro suo fondo, cioè Value Add II Italy gestito da Savills IM sgr (si veda altro articolo di BeBeez). Contestualmente a quest’ultima operazione, lo stesso BREEVA I ha venduto agli svedesi di Harmerica Properties AB un complesso di uffici situato a Stoccolma.
L’edificio di Viale Cassala 22, per il quale nel 2019 Ubi Banca aveva concesso a Barings un finanziamento finalizzato al completamento dell’acquisizione e della riqualificazione dell’immobile, offre spazi per 8.700 mq, divisi a metà tra retail e uffici. Ha grande visibilità sulla circonvallazione ed è situato vicino alla stazione Romolo della linea 2 della metropolitana, a una sola fermata da Porta Genova. Gli uffici sono stati completamente riqualificati in spazi di alta qualità ed efficienza energetica di grado A, con ulteriori miglioramenti apportati anche alla facciata, all’ingresso e agli spazi esterni. L’asset è completamente affittato a tre locatari di uffici con contratti di locazione a lungo termine, mentre sono stati stipulati recentemente nuovi contratti di locazione con tre dei quattro locatari retail.
Quanto all’altro immobile ceduto da Barings in Svezia, si trova a Brahegatan 10, nel quartiere centrale degli affari di Stoccolma. Barings aveva acquisito l’ufficio di 6.100 mq nel settembre 2020 con l’intenzione di creare valore attraverso nuove locazioni, riqualificare i contratti di locazione ed esplorare il potenziale di espansione degli spazi attraverso lo sviluppo e la conversione dei siti già esistenti. Da allora, Barings è riuscita a riaffittare il 64% degli uffici disponibili a un prezzo superiore del 18% rispetto all’ERV (Estimated Recovery Value), nonché a riqualificare il contratto di locazione di un altro inquilino a un prezzo superiore del 12% rispetto all’ERV. L’asset è stato venduto con un anno di anticipo rispetto ai tempi prefissati.
Queste due ultime operazioni BREEVA I ha ceduto in tutto nove asset, restituendo oltre l’89% del capitale agli investitori, ottenendo un IRR lordo misto sui realizzi superiore al 30%. All’inizio di quest’anno, Barings ha chiuso il suo secondo fondo europeo a valore aggiunto immobiliare, BREEVA II, al suo hard cap di 850 milioni di euro dopo aver ricevuto 1 miliardo di euro di richieste da parte dei clienti, nettamente al di sopra del target di 750 milioni di euro.
Marco Corti, Managing Director e responsabile del real estate italiano di Barings, ha dichiarato: “La cessione di Viale Cassala 22 arriva in anticipo rispetto alla nostra sottoscrizione iniziale. Ciò è dovuto alla qualità della gestione dell’asset, con il team locale che ha riqualificato l’edificio in un moderno prodotto di Grado. Nonostante la pandemia di Covid e il difficile contesto economico, il canone di locazione degli uffici raggiunto è superiore del 15% rispetto alla nostra ipotesi iniziale al momento della sottoscrizione e il successo della vendita è una prova della nostra capacità di muoverci nell mercato e degli interessanti rendimenti che si possono ottenere da immobili a valore aggiunto. Questo rafforza quindi la nostra convinzione che sia BREEVA I che BREEVA II siano in posizioni solide nonostante l’incertezza del mercato”.
Valeria Falcone, responsabile Europa del Value-Add Investing di Barings, ha concluso: “Anche se il mercato attuale presenta delle sfide, Barings continua ad avere voglia di investire nelle nostre classi di attività preferite: uffici, logistica e residenziale, anche se non scenderemo a compromessi sia sulla qualità che sul prezzo. Siamo interessati a continuare a esplorare opportunità, compresi progetti di joint venture, nei nostri mercati preferiti: Italia, Paesi nordici, Germania, Francia, Spagna, Paesi Bassi e Regno Unito”.
Barings, un tempo investment bank indipendente, oggi è controllata dal gruppo assicurativo americano MassMutual (Massachussetts Mutual Life Insurance). Con masse in gestione superiori a 349 miliardi di dollari, ricerca opportunità differenziate e costruisce portafogli a lungo termine nei mercati azionari specializzati, immobiliari e del reddito fisso pubblici e privati. Grazie a professionisti dell’investimento dislocati in Nord America, Europa e Asia-Pacifico, l’azienda si pone al servizio dei propri clienti, comunità e dipendenti, e si impegna a favore di prassi sostenibili e dell’investimento responsabile.
Tra gli ultimi investimenti di Barings in Italia, alla fine dello scorso aprile per conto del secondo fondo europeo Value-Add (BREEVA II), ha effettuato la prima operazione sul mercato residenziale (si veda altro articolo di BeBeez) acquistando un complesso in quel momento adibito a uffici (anche se in disuso) nel quartiere Bovisa a Milano. L’investimento, del tipo build-to rent (BTR), mirava a una ristrutturazione completa del l’intera area nell’ottica di una futura locazione delle unità presenti.
In precedenza, a metà marzo, Pelv, acronimo di Pan European Logistics Joint Venture, che è una partnership tra un gruppo assicurativo americano (presumibilmente la stessa MassMutual) e un fondo sovrano mediorientalle, di cui Barings Real estate è investment advisor, ha effettuato il primo investimento in Italia. Tramite un fondo gestito da Savills IM sgr si è infatti impegnata ad acquisire a fine lavori (cd accordo di forward purchase) un complesso logistico da 90 mila mq a Olmolungo, vicino Mantova, un progetto brownfield la cui realizzazione è curata dal general contractor veronese Ecodem (si veda qui altro articolo di BeBeez). A gennaio, invece, sempre il fondo BREEVA II aveva rilevato da DIE Italy sicaf spa, gestita da Davy Global Fund Management Limited, un immobile direzionale situato in Viale Cassala 14-16 a Milano per 40 milioni di euro (si veda altro articolo di BeBeez). L’asset si sviluppa su una superficie di circa 12.600 mq, è sfitto ed è situato nei pressi di snodi di trasporto locali e internazionali, essendo ubicato a meno di mezz’ora dall’aeroporto di Milano Linate. Lo stabile offre anche parcheggi per 136 auto e 16 moto.
Nel gennaio 2020, Barings aveva invece ceduto a InvestiRe sgr un immobile a in via Ceresio 7-9 a Milano al prezzo di 36,6 milioni di euro (si veda altro articolo di BeBeez). Nell’ottobre dell’anno precedente, ha venduto a M&G Real Estate per 136 milioni di euro un immobile a uso uffici situato in via Pola 9-11 a Milano (si veda altro articolo di BeBeez), mentre a luglio 2019, Barings ha rilevato 6 asset logistici in Veneto, per una superficie totale di 95 mila mq (si veda altro articolo di BeBeez) dopo che, un mese prima, aveva acquisito tramite il fondo Value Add II Italy, gestito da Savills Investment Management sgr spa, un immobile a Milano in Corso di Porta Vigentina 9 (si veda altro articolo di BeBeez).