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Il fondo immobiliare Porta Romana, promosso e gestito da Coima sgr e sottoscritto da Covivio, Prada holding e dal fondo Coima Esg City Impact, a seguito della procedura competitiva pubblica indetta dal Gruppo FS Italiane a novembre 2020, ha chiuso l’acquisto dell’area dell’ex Scalo di Porta Romana. L’operazione da 180 milioni di euro fa parte di un progetto di rigenerazione urbana a impatto zero dell’area che ospiterà il villaggio delle Olimpiadi Invernali Milano-Cortina 2026 (si veda qui il comunicato stampa).
Mediobanca ha agito come financial advisor di FS. Prada Holding, interessata soprattutto alla qualità del parco, realizzerà un edificio a uso laboratorio e uffici per estendere le sue attività già presenti nell’area. Lo sviluppo dello Scalo di Porta Romana sarà finanziato da Intesa Sanpaolo, che supporterà Coima sgr, Covivio e Prada Holding nell’operazione attraverso un Sustainability-linked Loan volto a sostenere un progetto di rigenerazione urbana che punta ai più alti standard ESG.
I lavori sullo Scalo sono stati prudenzialmente anticipati dal Fondo Porta Romana rispetto al programma, avviando le operazioni di bonifica e scavo fin dallo scorso agosto, con previsione di completamento, per scavi e paratie, entro l’inizio del 2023.
Ricordiamo che Coima, Covivio e Prada Holding si erano aggiudicate per 180 milioni di euro lo Scalo di Porta Romana nel novembre 2020, dopo aver partecipato al bando di gara lanciato dal Gruppo FS Italiane a gennaio 2020 (si veda altro articolo di BeBeez). Coima e Covivio erano in gara per l’area fin dal giugno 2019, insieme a Hines e Värde Partners (si veda altro articolo di BeBeez).
Successivamente, nell’aprile del 2021, la redazione del masterplan preliminare di valorizzazione dell’ex Scalo era stata assegnata dallo stesso fondo orta Romana e dalle Fs al consorzio Parco Romana presentato dagli studi di architetti Outcomist, Diller Scofidio + Renfro, PLP Architecture, Carlo Ratti Associati.(si veda altro articolo di BeBeez).
Si tratta del più grande piano di rigenerazione urbana che interesserà Milano nei prossimi 20 anni, e uno dei più grandi in Italia ed Europa, che coinvolge aree edificabili per 164.000 mq, mentre altrettanti saranno dedicati ad aree a verde e spazi pubblici.
Il Villaggio Olimpico, la cui progettazione è stata affidata a Skidmore, Owings & Merrill – SOM, è il primo tassello di questo grande progetto che comporterà la costruzione di student housing con circa 1.700 posti letto. Come previsto dal Masterplan “Parco Romana”, il Villaggio sarà posizionato nell’area a sud ovest dello Scalo e garantirà continuità con le funzioni esistenti e l’equilibrio generale del quartiere.
Grazie alla collaborazione pubblico-privato fra gli acquirenti e Fondazione Milano-Cortina, con Comune di Milano e Regione Lombardia, il Villaggio Olimpico sarà sviluppato coniugando le esigenze di utilizzo pre e post competizione, per realizzare un progetto a impatto ambientale zero secondo i requisiti NZEB (Nearly Zero Energy Building) e consentire l’integrazione, nel futuro quartiere, degli spazi fisici e dei servizi progettati per gli atleti, minimizzando i lavori di riconversione e gli impatti ambientali. I materiali usati saranno selezionati per le loro caratteristiche di sostenibilità (riciclabilità, riuso, ecocompatibilità ambientale), tutti gli edifici saranno certificati LEED, le strutture edilizie saranno permanenti e quelle temporanee saranno riutilizzabili. Più del 30% dell’energia sarà prodotta grazie all’istallazione di impianti che sfruttano le fonti rinnovabili, tra cui impianti solari termici e fotovoltaici; le acque meteoriche saranno raccolte e riutilizzate, con una riduzione di CO2 del 40% per riscaldamento/raffrescamento.
Gli spazi a verde, che rappresenteranno circa il 50% dello Scalo, sono stati progettati con riferimento all’area del Villaggio Olimpico dall’architetto Michel Desvigne, in coordinamento con il masterplan generale di Outcomist, la cui parte paesaggistica è curata dall’architetto Elizabeth Diller, già progettista dell’Highline di New York, con l’obiettivo di creare un luogo fruibile dagli studenti e dalla cittadinanza, in armonia con le altre strutture dello Scalo e con la città.
Dopo la manifestazione, il Villaggio Olimpico sarà trasformato in un laboratorio di sperimentazione urbana sostenibile focalizzata sulle persone, sulla comunità, l’integrazione e la resilienza; sarà un vivace ecosistema di abitazioni studentesche, residenze, co-working, servizi privati di interesse pubblico e spazi pubblici. L’area sarà gestita attraverso una piattaforma digitale funzionale al monitoraggio delle performance degli edifici e al coinvolgimento della comunità, evoluzione del progetto pilota di digitalizzazione sviluppato attraverso un’infrastruttura IOT e un’app di quartiere in Porta Nuova, dove oggi ha sede anche il programma di accelerazione HabiSmart della Rete Nazionale Acceleratori CDP rivolto alle startup più innovative nel settore del proptech e smart buildings, le cui migliori esperienze potranno essere successivamente scalate in Porta Romana.
Gli acquirenti hanno inoltre definito il conferimento di un incarico a Italferr, la società di ingegneria delle Ferrovie dello Stato Italiane, per la progettazione della Foresta Sospesa, con l’obiettivo di candidare l’opera ai fondi europei dedicati alla rigenerazione urbana tramite il PNRR.
Attorno al parco centrale sorgeranno residenze, uffici, social housing, student housing e servizi interconnessi a tutta l’area metropolitana tramite le stazioni della ferrovia e della metropolitana. In particolare, all’interno dello Scalo, COIMA SGR si occuperà, oltre che dello sviluppo del Villaggio Olimpico, della componente residenziale libera e agevolata con destinazione di edilizia residenziale sociale (ERS) e la previsione ex ante di trasformazione del Villaggio Olimpico in studentato con stanze a prezzi calmierati, investendo nel progetto tramite COIMA ESG City Impact Fund, il maggior fondo di investimento in rigenerazione urbana discrezionale mai raccolto in Italia, partecipato da Fondazione ENPAM, Cassa Forense, Cassa Dottori Commercialisti, Inarcassa, BCC Credito Cooperativo, Fondazione CARIPARO, Compagnia di San Paolo e COIMA SGR.
Covivio curerà lo sviluppo di uffici di nuova generazione nel quadrante orientale (East Gate) dell’area dello Scalo, secondo i più elevati standard internazionali del Gruppo attingendo anche al know how maturato in ambito hotellerie e residenziale nella direzione di una progressiva ibridazione delle destinazioni d’uso degli spazi. Come già sperimentato in Symbiosis, sviluppo a scala di quartiere già scelto da primari brand italiani e internazionali, Covivio svilupperà nell’area dello Scalo uffici flessibili, sostenibili, che stimolino l’incremento della produttività e massimizzino collaborazione e inclusione.
Il progetto è regolato dall’Accordo di Programma sottoscritto nel 2017 di cui sono parte Comune di Milano, Regione Lombardia, Ferrovie dello Stato Italiane (con Rete Ferroviaria Italiana e FS Sistemi Urbani) per la riqualificazione dei sette scali ferroviari dismessi (Farini, Porta Romana, Porta Genova, Greco-Breda, Lambrate, Rogoredo, San Cristoforo), che insieme coprono una superficie di 1 milione e 250 mila mq, di cui circa 200 mila rimarranno a funzione ferroviaria. Si tratta del più grande piano di rigenerazione urbana che interesserà Milano nei prossimi 20 anni, uno dei più grandi progetti di ricucitura e valorizzazione del territorio in Italia e in Europa. Per Scalo Romana sono definite in 164.000 mq di SL le aree edificabili, mentre il 50% dello Scalo sarà dedicato ad aree a verde e spazi pubblici.
Nell’area dello Scalo la vocazione residenziale si coniuga con sistemi industriali e artigianali, situati più a sud, ma anche con una intensa programmazione urbanistica che ha visto negli ultimi anni l’insediamento di importanti realtà del terziario e culturali, come Fondazione Prada, Symbiosis, Smemoranda e STEP FuturAbility District, situato all’interno dell’headquarter di Fastweb.
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