Forte crescita dei volumi d’investimento del settore immobiliare in Italia che, nel 2022, raggiunge gli 11,7 miliardi di euro, in crescita del 12,5% rispetto ai 10,4 miliardi del 2021, anno chiuso già con un aumento del 14% rispetto ai circa 9,1 miliardi del 2020 (si veda altro articolo di BeBeez). Lo calcola CBRE nel suo report appena pubblicato (si veda qui il comunicato stampa).
Si tratta del secondo valore più alto di sempre, che evidenzia la ripresa rispetto ai cali determinati dalla pandemia, con un dato che si avvicina ai 12,3 miliardi di investimenti registrati nel mercato degli immobili nel 2019, anno record per il settore (si veda qui il comunicato stampa).
Che si sarebbe trattato di un anno straordinario, comunque, si era capito già dai dati del primo semestre dello scorso anno, che aveva registrato un vero e proprio boom degli investimenti real estate, che erano quasi raddoppiati (+84%) rispetto allo stesso periodo del 2021, arrivando a 6,2 miliardi (si veda altro articolo di BeBeez).
L’unica nota stonata dell’anno ha riguardato il quarto trimestre, che ha registrato un calo del 51% rispetto ai 4,6 miliardi dello stesso periodo del 2021, e del 26% rispetto al trimestre precedente. I segnali di rallentamento sono stati determinati per lo più dai recenti rialzi dei tassi di interesse da parte della BCE, che hanno provocato un atteggiamento attendista degli investitori intenti a monitorare l’impatto della crescita del costo del capitale sul pricing degli immobili prima di avviare nuove operazioni.
Il calo dei volumi d’investimento, in linea con quanto osservato nei principali maggiori mercati europei, ha interessato in modo trasversale tutte le principali asset class, dalla logistica al retail, dal direzionale al residenziale. Secondo gli analisti di CBRE, gli attuali trend dovrebbero rimanere invariati anche durante la prima metà del 2023, con operazioni ancora frenate dall’aumento del costo del capitale e da una ridotta disponibilità a finanziare nuove operazioni da parte degli istituti bancari, in particolare per investimenti nel mercato Retail.
Alessandro Mazzanti, ceo di CBRE Italy, ha dichiarato: “Il 2022 si chiude su volumi di transazioni vicini ai massimi storici, nonostante l’atteso forte rallentamento nel quarto trimestre, indotto dalla rapida crescita di inflazione e conseguente crescita dei tassi di interesse, che ha portato la maggioranza degli operatori ad assumere un atteggiamento di “wait and see”. La durata temporale di questo rallentamento globale è strettamente correlata all’andamento inflazionistico ed è incoraggiante notare che nelle ultime settimane vi sono stati diversi segnali di un rallentamento nella crescita dei prezzi. A fronte di questo andamento congiunturale, osserviamo che permangono elementi strutturali quali l’attenzione sempre più marcata a tutti gli aspetti di sostenibilità degli edifici, i cambiamenti indotti dalla crescente importanza dell’economia digitale e la ricerca di una sempre maggiore qualità degli ambienti in cui viviamo che ci fanno essere ottimisti sui trend di crescita di medio lungo periodo del settore immobiliare”.
Gli analisti di CBRE hanno comunque evidenziato come negli ultimi mesi si sia rilevato un miglioramento del clima di fiducia degli investitori immobiliari, in seguito ai primi segnali di rallentamento dell’inflazione in Europa e negli Stati Uniti. Gli investitori sono rimasti positivi nei confronti dei fondamentali della domanda di immobili ad uso uffici e logistica da parte degli end-user, come testimoniato dai volumi record di take-up registrati a fine anno dal mercato logistico italiano (2,7 milioni di metri quadrati) e dal mercato uffici di Milano (480 mila metri quadrati). Per gli immobili di qualità e con elevate performance esg, la crescita dei canoni prime rimane infatti molto sostenuta, mitigando l’impatto sui valori immobiliari della decompressione dei rendimenti osservata negli ultimi mesi.
Il comparto degli uffici aveva visto una forte ripresa già nel primo semestre del 2022, con 2,2 miliardi di investimenti, e con una forte ripresa anche nelle locazioni: il take up di Milano aveva raggiunto in quel periodo già quota 130.000 mq assorbiti, dimostrando il superamento delle perplessità legate al rientro in ufficio.
Roma, invece, è stata protagonista nell’anno di due operazioni notevoli in termini di dimensioni, che hanno totalizzato circa 300 milioni, come l’acquisto lo scorso maggio di un immobile direzionale da 8300 mq in Via Salandra da parte di Colliers Global Investors Italy (si veda altro articolo di BeBeez) e l’acquisto della sede di Irideos da parte dello sviluppatore di origine ceca Zeitgeist Asset Management Italia (si veda altro articolo di BeBeez).
Sempre nel primo semestre, la logistica aveva raggiunto il totale di 1,8 miliardi di investimenti, proseguendo nella crescita che aveva già iniziato nel 2021, sostenuta dal ruolo sempre preponderante dell’e-commerce. In particolare si è distinto Hines, che lo scorso gennaio ha annunciato l’acquisizione di 20 asset logistici situati tra Emilia Romagna e Lombardia attraverso il fondo italiano HEVF II Italia, gestito da Prelios sgr per conto di Hines European Value Fund 2 (HEVF 2), annunciando inotlre l’intenzione di investire 1 miliardo nel segmento in Italia (si veda altro articolo di BeBeez).
Tornando ai dati del quarto trimestre, le attività di conversione e riposizionamento hanno interessato anche i mercati hotel e residenziale, con il primo che ha visto infatti una crescita delle operazioni value-add in location urbane primarie e mercati resort, e che nel solo primo semestre aveva raggiunto 730 milioni.
Anche il residenziale ha continuato la propria espansione nel quarto trimestre, attraverso attività di sviluppo e conversione, come testimoniato dalla intensa attività di acquisizione di aree e dalla pipeline di nuovi sviluppi, pari ad oltre 9 mila nuove abitazioni in complessi Multifamily in consegna nei prossimi tre anni nella sola città di Milano.
Grande resilienza, infine, mostrata dal mercato alternative, l’unico in crescita rispetto al trimestre precedente, nonostante l’assenza di operazioni di grandi dimensioni. In crescita invece il mercato dei crediti deteriorati, dove è aumentato il volume delle transazioni, in particolare quello su operazioni secured, prevalentemente garantite da sottostanti immobiliari (sul fronte degli NPL immobiliari, nel primo semestre 2022 si ricorda che il volume registrato aveva raddoppiato quello raggiunto nello stesso periodo del 2021, con un totale transato di poco inferiore ai 20 miliardi di gross book value).