Quando lo scorso febbraio Casavo, la scaleup proptech specializzata in instant buying, fondata da Giorgio Tinacci, aveva annunciato a sorpresa che avrebbe ridotto di circa il 30% il team che allora contava in totale circa 500 persone, per ridurre i costi e accelerare il percorso verso il breakeven di bilancio, lo aveva fatto dicendo che in quel modo avrebbe potuto evitare il ricorso a nuovi aumenti di capitale e a nuove cartolarizzazioni (si veda altro articolo di BeBeez).
Nella realtà, però, qualcosa è cambiato nelle valutazioni del management, visto che lo scorso 11 luglio, così come anticipato nei giorni scorsi da MF Milano Finanza, l’assemblea dei soci ha deliberato l’emissione di strumenti partecipativi del capitale convertibili in nuove azioni Casavo entro il 31 luglio 2024 per un massimo di 30 milioni di euro da offrire in opzione a ciascun socio in proporzione alla rispettiva quota di partecipazione al capitale sociale (si veda qui il testo della delibera con il regolamento degli SFP, disponibile agli abbonati a BeBeez News Premium e BeBeez Private Data). Contestualmente i soci hanno rinunciato al loro diritto di opzione, in modo tale da permettere l’offerta degli SFP a investitori terzi (si parla di interesse da parte di Softbank e di Balteron Capital). Tuttavia, malgrado la rinuncia iniziale all’opzione, secondo quanto riferito da MF Milano Finanza, oltre metà degli strumenti messi a disposizione sarebbero già stati sottoscritti da soci già presenti nel capitale sociale.
Gli SFP saranno convertiti automaticamente in azioni nel caso in cui si verifichino un cosiddetto “evento rilevante”, cioé un nuovo round di investimento in equity da parte di nuovi investitori per un importo di almeno 20 milioni di euro al netto dell’apporto degli SFP, o un “evento di liquidità”, cioé quotazione in borsa oppure vendita del gruppo a un investitore oppure ancora vendita di asset. Al momento della conversione ai possessori degli SFP farà capo il 10,9% del capitale.
Ricordiamo che la decisione circa il grande taglio al personale, aveva scritto Tinacci a febbraio in una lettera ai dipendenti pubblicata nel suo blog sul sito internet della società, era stata “difficile”, ma “essenziale per il successo a lungo termine di Casavo”, che sino a quel momento aveva raccolto capitali a mani basse tra gli investitori italiani e internazionali, ma che in prospettiva, secondo Tinacci, avrebbe invece avuto delle difficoltà a farlo, dato che “i mercati azionari delle aziende tecnologiche influenzano la nostra capacità di accedere a finanziamenti esterni” e che “i mercati dei capitali azionari per le aziende tecnologiche a forte crescita sono in una fase di reset: le valutazioni si sono drasticamente ridotte e gli investitori sono estremamente cauti quando si tratta di impiegare capitali in questa classe di attività. Di conseguenza, sarebbe irresponsabile fare affidamento su ulteriori finanziamenti esterni nel breve periodo. Questo implica la necessità di raggiungere l’autosufficienza finanziaria il prima possibile, e fortunatamente ci troviamo in una posizione solida grazie al nostro recente round di capitale di serie D”.
Tinacci si riferiva al round da 400 milioni di euro del luglio 2022(si veda altro articolo di BeBeez), che comprendeva un investimento di 100 milioni di euro di equity, guidato da Exor, già nel capitale di Casavo dal 2021, a cui si sono affiancati sia nuovi investitori, tra i quali Unicredit (che ha rivelato l’investimento soltanto a dicembre 2022, si veda altro articolo di BeBeez), Neva sgr (Gruppo Intesa Sanpaolo), Endeavor Catalyst, Hambro Perks, Fuse Ventures Partners e vari angel investor come Sébastien de Lafond (fondatore di MeilleursAgents); sia i principali investitori già nel capitale della scaleup e cioé Greenoaks, Project A Ventures, 360 Capital, P101 sgr, Picus Capital e Bonsai Partners.
Quanto alla quota di venture debt, da 300 milioni di euro, era stata raccolta anche questa volta per la maggior parte attraverso una cartolarizzazione, con Intesa Sanpaolo, Viola Credit e altri importanti istituti di credito che hanno sottoscritto le note asset-backed partly-paid e che si uniscono quindi a Goldman Sachs e a D.E. Shaw & Co, sottoscrittori delle note delle due precedenti cartolarizzazioni, condotte lo scorso anno.
Ricordiamo, infatti, che Casavo nel marzo 2021 aveva raccolto un round di finanziamento in venture debt da 150 milioni di euro sottoscritto da Goldman Sachs contestualmente a un round di equity da 50 milioni, guidato da Exor Seeds, al quale avevano partecipato anche Greenoaks Capital, Project A Ventures, 360 Capital e Picus Capital, già investitori nei precedenti round di finanziamento. Tra i nuovi investitori in Casavo rientravano poi P101 e Italia 500 di Azimut Libera Impresa sgr (gestito in delega sempre da P101) e Bonsai Partners, fondo di venture capital spagnolo che investe in realtà tecnologiche in tutta Europa. Quanto al debito da 150 milioni, era stato strutturato nella forma di cartolarizzazione, con emissione di titoli in tre classi, senior, mezzanine e junior, e con Goldman che aveva sottoscritto le senior e le mezzanine, mentre Casavo aveva sottoscritto le junior e svolge anche il ruolo di asset manager nell’operazione (si veda altro articolo di BeBeez). Nel dicembre 2021, poi, anche Alkali Fund IV, gestito da D.E. Shaw, hedge fund americano fondato nel 1988 da David E. Shaw e basato a New York, ha finanziato Casavo, questa volta per supportarne lo sviluppo in Spagna. Il finanziamento era stato sempre strutturato come cartolarizzazione, con il fondo che ha sottoscritto titoli asset backed mezzanini, mentre Casavo ha sottoscritto i titoli junior e Goldman Sachs ha erogato una linea di credito. Il tutto per 40 milioni di euro (si veda altro articolo di BeBeez).
Secondo quanto risulta a BeBeez, del totale di 300 milioni di euro di debito dell’ultimo round, 190 milioni rappresentano un’estensione della cartolarizzazione che è passata dai precedenti 190 milioni a 380 milioni. Mentre i 110 milioni di euro residui sono invece costituiti da facility che non rientrano nel perimetro della cartolarizzazione. A completare il quadro dei funding a disposizione sul fronte debito di Casavo ci sono poi anche 10 milioni di euro di vecchie linee ancora attive. Il tutto, quindi, per un totale di 500 milioni di euro di capitali a disposizione di Casavo per scalare l’attività di acquisizione immobiliare per i prossimi anni. Tanto fieno in cascina che però evidentemente potrebbe non bastare a supportare lo sviluppo di Casavo con l’attuale struttura organizzativa.
Secondo Tinacci, infatti, dato il quadro macroeconomico, il modello di business va cambiato. Per questo, aveva scritto ancora nella sua lettera ai dipendenti: “In primo luogo, ridimensioneremo la nostra attività di iBuying, mantenendola solo come ‘cuneo redditizio’. Rimarrà al centro della nostra offerta di prodotti come proposta differenziante per attirare i venditori, ma data la volatilità del mercato, lo sforzo strategico per espanderla sarà minore. In secondo luogo, concentreremo i nostri sforzi e le nostre risorse sui mercati principali. Sospenderemo la generazione di business in alcuni mercati selezionati che non sono ancora redditizi o su scala ridotta, mentre investiremo maggiormente in quelli con un’elevata notorietà del marchio e un’esperienza di mercato. In terzo luogo, passeremo da una struttura di ‘crescita’ a una struttura di ‘redditività’. Sebbene abbiamo sempre avuto un chiaro obiettivo di pareggio, lo scenario di mercato ci obbliga a intraprendere azioni più drastiche per quanto riguarda la gestione attiva dei costi”.
Dal puro instant buying l’attività di Casavo si è ampliata con servizi aggiuntivi volti a far incontrare venditori e acquirenti attraverso un’esperienza integrata end-to-end e ora l’idea è accelerare questa trasformazione.
Il bilancio consolidato di Casavo Management spa al 31 dicembre 2021 si era chiuso con ricavi netti pari a 103,5 milioni di euro, un ebitda negativo per 14,8 milioni e liquidità netta per 30,3 milioni, a fronte di un patrimonio netto di 23,6 milioni (si veda qui il report di Leanus, dopo essersi registrati gratuitamente). Dopodiché, appunto, c’è stata la mega-iniezione di nuova finanza da 100 milioni rappresentata dalla quota di equity dell’ultimo round.
Nel frattempo però Il 2022 è stato un anno di attività intensa per la scaleup. Lo scorso ottobre, infatti, la società ha annunciato l’acquisizione della proptech francese Proprioo, per fare il suo ingresso in Francia, a Parigi (si veda altro articolo di BeBeez), proseguendo l’espansione all’estero intrapresa negli ultimi due anni. Per Casavo quello francese è il terzo mercato estero in cui ha esteso la sua attività dopo il Portogallo (si veda altro articolo di BeBeez) e la Spagna (si veda altro articolo di BeBeez), dove è operativa già dal 2020 (si veda altro articolo di BeBeez).
Il tutto mentre in Italia Casavo ha lanciato il suo mediatore creditizio Casavo Mutui srl, per accompagnare gli acquirenti dalla ricerca dell’abitazione fino al rogito, attraverso un processo completamente digitale e soprattutto integrato nella transazione di compravendita. In quest’ottica nell’ottobre 2020 Casavo aveva rilevato Realisti.co, startup italiana che realizza visite immobiliari virtuali (si veda altro articolo di BeBeez). Proprio in questo filone si inserisce l’investimento di Unicredit nell’ultimo round. La banca è diventata infatti contestualmente il quinto istituto di credito alleato della società nell’erogazione di questo servizio (si veda altro articolo di BeBeez). Prima di Unicredit, nel novembre 2022, erano diventate partner Banca Sella e Intesa Sanpaolo, che a loro volta si erano affiancate a Che Banca! e BNL con cui la scaleup aveva avviato il servizio (si veda altro articolo di BeBeez)
Oggi l’azienda è presente a Milano, Roma, Torino, Firenze, Bologna, Parigi, Madrid, Barcellona, Malaga, Siviglia e Lisbona e ha all’attivo circa 6.000 transazioni, per un valore di circa 2 miliardi di euro.