Kryalos SGR, società di gestione di fondi immobiliari creata da Paolo Bottelli, partecipata da Blackstone e con asset in portafoglio per 11,3 miliardi di euro, ha ceduto a Macquarie Asset Management, tramite il Fondo di investimento alternativo immobiliare All Star, un immobile ad uso uffici di oltre 20.000 mq situato in Piazzale Lodi 3 a Milano per 119 milioni (si veda qui il comunicato stampa). Kryalos è stata assistita nell’operazione dagli advisor CBRE e Cushman & Wakefield.
Acquisito dal fondo All Star nel marzo 2017, lo storico immobile si estende su una superficie di 20.600 metri quadrati e gode di una posizione strategica nel vivace quartiere milanese di Porta Romana, un’area di grande interesse per gli investitori grazie alla sua trasformazione legata all’innovativo progetto di rigenerazione dell’adiacente scalo, uno dei principali hotspot delle Olimpiadi del 2026. L’elevata attrattività della location è confermata anche da canoni di locazione in forte crescita e da livelli di Vacancy Rate estremamente ridotti.
Costruito nel 1908, quale storica sede della Tecnomasio Italiano Brown Boveri (T.I.B.B.), e completamente rinnovato tra il 2018 e il 2020, l’immobile è oggi un complesso ad uso uffici diviso verticalmente in tre corpi indipendenti e collegati tra loro: il primo (blocco A) è composto da 5 piani fuori terra e si affaccia su Viale Umbria, con ingresso da Piazzale Lodi; gli altri due (blocchi B e C), su Via Sannio, si articolano su 4 piani fuori terra.
La recente riqualificazione effettuata ha integrato gli originali elementi estetici dell’immobile con elevati standard di flessibilità e sostenibilità, come testimonia l’ottenimento della certificazione BREEAM.
Per Macquarie si tratterebbe della più grande operazione immobiliare in Italia. Ricordiamo che nell’estate del 2021 il grupppo australiano degli investimenti altenrativi aveva rilevato per 63 milioni di euro un immobile per uffici, sempre a Milano, ed era la prima grande operazione in Italia, da 6.000 mq in Corso Europa (si veda altro articolo di BeBeez).
Quanto a Kryalos, ricordiamo che il fondo All Star è stato costituito nel 2016 ed è riservato ad investitori professionali. Scopo del Fondo è l’investimento collettivo dei capitali raccolti, finalizzato a realizzare, attraverso la gestione professionale del Fondo medesimo, in un’ottica di dismissione, un incremento del valore degli investimenti e la ripartizione e distribuzione del risultato netto della gestione a seguito dello smobilizzo degli investimenti effettuati. Ad oggi il Fondo è costituito da un immobile ad uso uffici localizzato a Milano in viale Monza.
Bottelli ha dichiarato: “Il mercato immobiliare in Italia continua ad avere un buon andamento, e questo è soprattutto il caso di Milano, che sta guidando una trasformazione di rigenerazione urbana, aumentando così il suo potenziale in termini di ulteriore crescita. C’è una forte domanda di uffici in affitto, soprattutto se hanno una posizione strategica e alti standard in termini di efficienza e sostenibilità, come nel caso di questo edificio.”
Kryalos SGR, società privata e indipendente di gestione del risparmio soggetta alla normativa in materia di gestori di fondi alternativi, è controllata al 100% da Kryalos Investments srl, di cui Blackstone possiede il 35% (si veda altro articolo di BeBeez). Fondata nel 2005 (allora sotto il nome di Henderson Global Investors SGR spa) dallo stesso Bottelli, che ne è tuttora il CEO, la società si posiziona fra i player più attivi del mercato immobiliare italiano, con 62 fondi e 434 asset di immobili in gestione al 30 giugno 2022 (si veda altro articolo di BeBeez), in aumento dai 10,2 miliardi di euro a fine 2021 (si veda altro articolo di BeBeez), e dai 7,9 miliardi di fine 2020 (si veda altro articolo di BeBeez), quando peraltro già si era registrata una crescita del 20% rispetto all’anno precedente.
Al 30 giugno 2022, il margine di intermediazione è cresciuto del 35% rispetto ad un anno prima, raggiungendo 22,4 milioni di euro, con un ebitda che è balzato a 12,3 milioni di euro (da 9,2 milioni di euro di giugno 2021, e un risultato ante imposte di 11,4 milioni, in aumento del 33%. La posizione finanziaria netta è risultata positiva per 10,3 milioni di euro, con coinvestimenti pari a 13,2 milioni di euro. In termini di acquisizioni, la società ha concluso nel primo semestre del 2022 l’acquisto di 44 immobili e di un portafoglio di crediti UTP, per un valore complessivo di 759 milioni di euro (si veda qui il comunicato stampa).
Kryalos vanta una posizione molto forte in diversi comparti immobiliari, in primis proprio la logistica. Tra le sue ultime operazioni, lo scorso ottobre aveva ceduto alla piacentina IME Industria Maglieria Europea spa, tramite Chronos (un fondo dal profilo di rischio/rendimento Value Add), l’immobile situato in Corso Sempione 67 a Milano per 12,6 milioni di euro (si veda altro articolo di BeBeez). Pochi giorni prima aveva rilevato tramite Thunder III (fondo chiuso immobiliare promosso da Blackstone) un complesso immobiliare logistico di circa 21.000 mq e 28 baie di carico a Stezzano (BG), (si veda altro articolo di BeBeez). L’asset, realizzato nel 1974 e completamente rigenerato nel 2010, è attualmente locato all’operatore italiano 3P e gode di una posizione strategica essendo ben collegato alle autostrade, alla ferrovia e all’aeroporto di Orio Al Serio.
Lo scorso giugno Kryalos ha invece concesso a un club deal di investitori istituzionali e privati molto facoltosi coordinato da Mediobanca l’esclusiva sulla vendita del trophy asset di via Montebello 18 a Milano in cui hanno sede gli uffici di Fideuram (Intesa Sanpaolo), valutato 243 milioni di euro (si veda altro articolo di BeBeez). A marzo la sgr aveva invece lanciato Minerva, nuovo fondo chiuso specializzato in logistica last mile, (cioè le strutture più vicine ai mercati al dettaglio), interamente sottoscritto da veicoli di investimento in real estate riconducibili a Blackstone, che ha già chiuso la sua operazione (si veda qui il comunicato stampa). Il fondo, con un profilo di rischio/rendimento di tipo opportunistico, ha infatti perfezionato l’acquisto di un portafoglio composto di due asset localizzati a meno di 20 km dal centro delle città di Padova e di Bologna, per una superficie complessiva di 29.000 metri quadri e 128 baie di carico (si veda altro articolo di BeBeez).
Circa un mese prima Kryalos aveva rilevato tramite il fondo Hour, sottoscritto da Crossbay (piattaforma di investimento specializzata nella logistica last-mile che fa capo al gruppo Mark, in precedenza Meyer Bergman), 5 immobili sempre last-mile in centro-nord Italia, per una superficie complessiva superiore a 43.000 mq (si veda altro articolo di BeBeez). Invece nel comparto uffici il colpo grosso, poche settimane fa, è stata la vendita a Unipol, per 140 milioni di euro, dello storico palazzo Mancini a Roma, completamente rinnovato all’interno e interamente affittato al gruppo Gucci (si veda altro articolo di BeBeez).
